Alquilar vs. ser propietario: la transición de ser inquilino a ser comprador de vivienda por primera vez

Por años, los compradores de vivienda por primera vez han sido un grupo que está disminuyendo. Pero las tendencias han cambiado y en el 2020, alrededor del 56% de las hipotecas nuevas fueron de compradores de vivienda por primera vez, particularmente millennials.

Aunque la edad ha sido tradicionalmente — y aún continúa siendo — un criterio sobre si alquilar o comprar, no es el único factor que debería entrar en la decisión. Hay pros y contra tanto para alquilar como para ser propietario, haciendo que la elección sea un poco más complicada que simplemente usar tu año de nacimiento.

Una vez que decidas que es hora de hacer la transición de inquilino a comprador, felicítate a ti mismo, especialmente si has tomado una decisión informada. Ahora has dado el primer paso para un proceso emocionante y de múltiples facetas que incluye enterarte de tu puntuación crediticia y determinar qué estilo de muebles comprar. ¿Estás listo para esta travesía?

Alquilar vs. comprar

Los pros de alquilar un apartamento

• Sin compromiso a largo plazo: Cuando alquilas, es posible ser inquilino de mes a mes, saliendo con solo un aviso de 30 días. O puedes necesitar firmar un contrato de arrendamiento que te compromete, normalmente, 12 meses. Cualquier opción puede ser considerada como corto plazo comparada con comprar una vivienda, lo que es un compromiso mucho más largo. Si esperas mudarte por tu trabajo o si no estás seguro de que te quieres quedar ahí, probablemente necesitas tener la capacidad de recoger e irte cuando quieras. Si es así, alquilar es la mejor opción.
• Compromiso financiero menor: Los pagos por alquiler podrían ser menores que un pago de hipoteca. Pero incluso si los pagos de la hipoteca fueran menores, generalmente pagarías mucho más con una hipoteca. Para comprar una vivienda necesitas un pago de enganche, pagar impuestos de la propiedad, seguro de propietarios de vivienda, Seguro Privado de Hipotecas (PMI, por sus siglas en inglés) si tu pago de enganche es menor al 20% e intereses del préstamo hipotecario. Cuando alquilas, solo pagas el alquiler, los servicios públicos y seguro de inquilinos (que es mucho menos que el seguro de propietarios de vivienda).
• Sin reparaciones ni mantenimiento: Normalmente, no necesitas estar al día (o pagar por) las reparaciones ni el mantenimiento cuando alquilas. Cuando algo necesita ser reparado, simplemente presentas una solicitud de mantenimiento a tu arrendador.
• Más dinero para ti: El dinero que has ahorrado al no comprar una vivienda puede usarse para otras cosas, tales como inversiones, viajes o ahorros para comprar una vivienda algún día.

Los contras de alquilar un apartamento

• Falta de estabilidad: Un contrato de arrendamiento te permite saber que puedes permanecer en el lugar de alquiler al menos durante el plazo del alquiler, pero tu arrendador puede elegir no renovar tu arrendamiento cuando este termine, incluso si has sido un excelente inquilino y deseas quedarte. Si eres un inquilino de mes a mes, tu arrendatario normalmente necesita darte un aviso de solo un mes para que desocupes. Es costoso mudarte, sin mencionar lo inconveniente.
• Costos en aumento: Tu arrendador puede aumentar tu pago de alquiler a la hora de la renovación (o mensualmente si eres un inquilino de mes a mes). Si el nuevo alquiler es muy costoso, necesitarás encontrar la manera de pagarlo o mudarte. Si tienes una hipoteca fija, tus pagos permanecen iguales.
• No puedes hacerlo tuyo: Tu lugar de alquiler puede verse fabuloso así como está, pero si no es tu estilo, por lo regular no hay mucho que puedas hacer. Por lo regular necesitas permiso de tu arrendador para hacer algún cambio, incluso pintar una pared. Por lo general, tampoco puedes poner repisas ni plantar en el jardín sin tener autorización. Cuando eres propietario de una vivienda, tienes más libertad (a menos que estés en una Asociación de Propietarios de Vivienda o HOA (por sus siglas en inglés) y entonces podrías tener algunas restricciones más allá de la zonificación y los convenios).
• Tienes que seguir las reglas: La mayoría de las veces, los inquilinos firman un arrendamiento, y con ese arrendamiento vienen reglas. Quizás no puedas tener mascotas. Tal vez no puedas tener invitados que se queden más de una semana. Quizás no puedas fumar en el interior. Si alquilas y tienes un arrendamiento, necesitarás apegarte a los plazos del arrendamiento o arriesgarte al desalojo. Cuando eres propietario de una vivienda, como dicen, es tu castillo.

Los pros de ser propietario de una vivienda

• Estabilidad: Cuando compras una vivienda, adquieres una sensación de estabilidad. Ya no necesitas preocuparte de tener que mudarte según el cronograma de tu arrendador ni sobre el aumento del alquiler (si tienes una hipoteca con tasa fija versus tasa ajustable).
• Bueno para familias: El ser propietario de una vivienda te permite construir una red con otras familias en el vecindario que también son propietarios de una vivienda, proporcionando posibles amigos para tus hijos. Y una vez que tus hijos van a la escuela, te puedes relajar, sabiendo que se pueden quedar en ese distrito tanto como tú lo quieras, no solo por el tiempo que tu arrendador te permite quedarte.
• Raíces en la comunidad: Ya que los propietarios de vivienda tienden a quedarse en sus viviendas más tiempo que los inquilinos, se convierten en parte de la comunidad. Llegan a conocerse y a menudo se convierten en amigos de sus vecinos. Y los propietarios de vivienda sienten orgullo por propiedad de una manera que los inquilinos no pueden.

Los contras de ser propietario de vivienda

• Inmovilizar dinero: Cuando compras una vivienda, estás poniendo una parte grande de tu dinero en efectivo en esa vivienda, dinero que podrías estar usando en otro lugar. Si eres experto en dinero, no piensas que alquilar es "tirar tu dinero". Puedes usar el dinero que ahorras al no comprar una vivienda para invertir de otras maneras, tales como en acciones y bonos.
• Podría ser una mala inversión: Históricamente, las viviendas tienden a aumentar en valor. Pero ese no siempre es el caso. Si compras cuando el valor es más alto en el mercado, el valor de tu casa podría disminuir. O el área en la que tú compras podría tener un descenso. El gusto de las personas también puede cambiar. Las viviendas con campos de golf, por ejemplo, no son tan populares como lo fueron en años anteriores. Ser propietario de una vivienda podría ser una buena inversión, pero como con cualquier inversión, no existen garantías.
• Reparaciones y mantenimiento: Así como necesitas dar mantenimiento a un carro, necesitas dar mantenimiento a una casa regularmente, lo que significa que necesitas aprender lo que debes hacer anualmente o por temporadas para mantener tu casa en excelente estado. Y aun cuando haces eso, todavía tienes que reemplazar cosas según envejecen, tales como un calentador de agua, sistema de Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado (HVAC, por sus siglas en inglés) y un techo. Todas las reparaciones y el mantenimiento que necesita una vivienda requieren tiempo y dinero de tu parte. Los propietarios de vivienda deben esperar gastar aproximadamente 1-3% del precio de la vivienda al año en mantenimiento. Por ejemplo, si el precio de tu vivienda es $250,000, debes esperar gastar $7,500 al año en mantenimiento y reparaciones, lo que es $625 al mes.
• No puedes irte sin más: Si necesitas mudarte de repente, o si simplemente no te gusta tu ubicación, (hay un perro que ladra), es más difícil mudarte ya que primero necesitas vender o alquilar tu vivienda. Si la vendes dentro de los primeros 5 años de ser propietario, por lo general perderás dinero una vez que calcules los costos de cierre y de mudanza que pagaste, sin mencionar que tus pagos de la hipoteca se van principalmente al interés que al principal durante esos primeros años.

Cómo prepararte para ser propietario de vivienda mientras alquilas

Si después de sopesar los pros y los contras decides que ser propietario de vivienda se ajusta más a tu estilo de vida y a tus metas, necesitas prepararte para el proceso de compra de una vivienda, a menos que tengas suficiente dinero para comprar una casa. Y si es así, bien hecho. Pero la mayoría de nosotros necesita obtener una hipoteca y eso requiere más que solo pedir una a una institución financiera. Esto es lo que necesitas hacer:

• Establece tu crédito: Mientras más alta sea tu puntuación crediticia, tienes más opciones en el tipo de hipoteca para el que calificas y en la tasa de interés que pagarás. Así que es importante que establezcas tu crédito antes de solicitar una hipoteca.
• Establece tus ingresos: Los prestamistas ven si puedes hacer los pagos de la hipoteca, así que necesitarás mostrar un ingreso regular, usualmente tener el mismo empleador por los últimos dos años.
• Ahorra dinero: Si puedes ahorrar el 20% del precio de compra de la vivienda para dar un pago de enganche, probablemente calificarás para un préstamo convencional, que por lo regular tiene los mejores plazos. Además, no necesitarás pagar PMI. Pero aún puedes comprar una vivienda con un pago de enganche más pequeño. Por ejemplo, puedes obtener un préstamo de la Administración de Vivienda Federal (FHA, por sus siglas en inglés), con solo el 3.5%. En cualquier caso, necesitas tener guardado algo de dinero. Puedes acumular ahorros a través de muchos tipos de instrumentos financieros que tu institución financiera puede hablar contigo.
• Determina dónde vivir: La ubicación de tu vivienda puede ser tan importante como la vivienda misma. Entonces, piensa acerca de tus metas a largo plazo cuando elijas un lugar para establecerte. Analiza los distritos escolares y las estadísticas de crimen de varias áreas. Comprueba los tiempos de transporte al trabajo. Camina o maneja alrededor del vecindario durante el día y la noche para ver si te puedes imaginar a ti mismo viviendo ahí.

Cuándo hacer la transición para ser propietario

Después de que empiezas a prepararte para ser propietario, en algún momento querrás ser realmente un propietario de vivienda. Estos son los factores que indican que estás listo para comprar una vivienda:

• Tu puntuación crediticia es de al menos 580. Eso es lo que necesitas para un préstamo FHA. Para calificar para un préstamo convencional, por lo regular necesitas una puntuación crediticia de al menos 620.
• Estás listo para establecer raíces. Si tienes un trabajo estable y una familia o estás en una relación comprometida y sabes en qué vecindario quieres vivir al menos durante varios años, probablemente estás listo para establecerte.
• Tienes un ingreso que puede respaldar un pago de hipoteca.

Cómo hacer la transición para ser propietario de vivienda

La mayoría de las personas empiezan su proceso para comprar una vivienda buscando viviendas en línea. Esto les da una idea de las características que quieren. Si no hay manera de que puedas vivir con todos en una vivienda compartiendo un baño, por ejemplo, puedes limitar tu búsqueda a viviendas con dos o más baños. Y después de calcular cuánto puedes solventar para la vivienda, también puedes programar el rango del precio en tu búsqueda, como solo viviendas entre $250,000 y $300,000. Aquí tenemos una lista de comprobación para comprar una casa.

1. Comienza tu investigación.
2. Encontrar un prestamista y obtener una preaprobación.
3. Encontrar un agente de bienes raíces.
4. Contratar un abogado para que revise la oferta final.
5. Programar una inspección.
6. Programar una tasación.
7. Finalizar la aprobación de préstamo.
8. Finalizar la oferta.
9. Asistir al cierre.
10. Mudarse.