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Compara los diferentes tipos de hipotecas

Saber cuáles son los diferentes tipos de hipotecas puede ser confuso. Aprende sobre los diferentes tipos de hipotecas y determina qué puede funcionar mejor para ti.

Ser propietario de una vivienda ha sido parte del sueño americano por mucho tiempo. Pero pocas personas tienen los recursos para pagar dinero en efectivo por una vivienda. Por consiguiente, la mayoría de nosotros saca un préstamo conocido como una "hipoteca" para comprar una vivienda. Los bancos y otras instituciones prestamistas proveen una amplia gama de hipotecas, las cuales tienen la función de cumplir las diferentes necesidades de los prestatarios individuales. La tabla a continuación describe varias hipotecas que se ofrecen comúnmente, así como una lista de algunos de los pros y los contras de cada uno.


Tipo Descripción Comentarios
Hipoteca de tasa fija Una tasa de interés fija. El prestatario hace pagos de la misma cantidad del principal y el interés cada mes hasta que la deuda esté completamente pagada. Los préstamos pueden variar de 10 a 40 años. Ofrece estabilidad de pagos.  Las tasas de interés pueden ser más altas que las que ofrecen otros tipos de financiamiento.  Los préstamos de tasa fija nuevos rara vez son asumibles por los propietarios subsecuentes.
Préstamo sobre el valor neto de la vivienda Un préstamo hipotecario garantizado por el "valor neto" (valor de mercado de la vivienda, menos cualquier deuda hipotecaria existente) que tenga la vivienda del propietario.  El préstamo puede consistir de un pago único de una cantidad determinada o una línea de crédito (HELOC, por sus siglas en inglés). Típicamente tienen un plazo más corto, de cinco a 15 años. Las tasas de interés son frecuentemente más bajas que aquellas que tienen las segundas hipotecas tradicionales y pueden ser o fijas o variables.  Muchos préstamos sobre el valor neto de la vivienda son préstamos con amortización al vencimiento, con un pago final de una cantidad considerable al vencerse el plazo del préstamo.
Hipoteca de Tasa Ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) La tasa de interés puede variar durante el término de vigencia del préstamo, resultando en cambios en los pagos mensuales, el plazo del préstamo y/o el saldo del principal pendiente.  La tasa de interés está basada en un "índice", tal como la tasa de interés preferencial, y se hacen ajustes a la tasa de interés en intervalos de tiempo específicos. La tasa de interés inicial es por lo general un poco más baja que la tasa que prevalezca en el mercado (una tasa "para captar nuevos clientes"), pero los pagos pueden incrementar rápidamente si aumenta el índice.  Algunos préstamos imponen límites en las tasas de interés, los cuales previenen amplias fluctuaciones en los pagos, pero pueden resultar en una amortización negativa.
Hipoteca de tasa renegociable
(reinversión)
La tasa de interés y los pagos mensuales son constantes durante varios años; después de eso es posible que cambien.  Hipoteca a largo plazo. El hecho de que los cambios en la tasa de interés son menos frecuentes ofrece algo de estabilidad en los pagos.
Hipoteca globo Pagos mensuales basados en una tasa de interés fija, por lo general a corto plazo; los pagos pueden cubrir únicamente el interés, con el pago total del principal pendiente al final del plazo. Ofrece pagos mensuales bajos pero posiblemente ninguna acumulación de valor neto hasta que el préstamo haya sido pagado en su totalidad.  Cuando se venza, el préstamo debe ser liquidado o refinanciado.  El refinanciamiento implica un alto riesgo en el caso de que aumenten las tasas de interés.
Hipoteca de pagos graduales Los pagos mensuales empiezan bajos y aumentan gradualmente (a lo largo de cinco a 10 años generalmente), luego emparejándose mientras dure el plazo del préstamo.  Si el préstamo tiene una tasa de interés ajustable, es posible que haya cambios adicionales en los pagos si cambia el índice subyacente. Por lo general, es menos difícil cumplir con los criterios de elegibilidad.  El ingreso del comprador debe ser lo suficiente como para mantenerse al corriente de los aumentos programados de los pagos.  Con las hipotecas de tasa ajustable, cualquier aumento en los pagos más allá de los pagos graduales programados podría resultar en una amortización negativa.
Hipoteca con participación en la plusvalía del inmueble Una tasa de interés por debajo de la tasa prevaleciente en el mercado y pagos mensuales más bajos, a cambio de participación en las ganancias cuando se venda la propiedad o en una fecha determinada.  Hay muchas variantes. Si hay una gran alza en la tasación de la vivienda, el costo total del préstamo se dispara.  Si no hay un alza en la tasación de la vivienda, puede que de todos modos haya que pagar el incremento del valor previsto, requiriendo un refinanciamiento a tasas posiblemente más altas.
Hipoteca asumible El comprador asume la hipoteca original del vendedor, con una tasa más baja que la tasa prevaleciente en el mercado. Baja los pagos mensuales.  Puede ser prohibido si hay una cláusula de enajenación en la hipoteca original.  No se permite en la mayoría de las hipotecas de tasa fija nuevas.
Préstamo hipotecario por parte del vendedor El vendedor provee todo o parte del financiamiento con una primera o segunda hipoteca. Puede ofrecer una tasa de interés inferior a la tasa prevaleciente en el mercado; puede tener un pago final de una cantidad considerable que o requiere que se pague en su totalidad en pocos años o que se refinancie a las tasas que prevalezcan en el mercado, por lo que la deuda puede aumentar de forma pronunciada.
Hipoteca envolvente El vendedor conserva la hipoteca de tasa baja original.  El comprador hace pagos al vendedor, quien remite una parte de éstos al prestamista que es el titular de la hipoteca original.  Ofrece una tasa de interés efectiva más baja sobre la transacción completa. El prestamista puede exigir la liquidación de la hipoteca original y requerir una tasa más alta.  Si el comprador incumple con los pagos, el vendedor debe interponer una demanda ante los tribunales para cobrar la deuda.
Hipoteca con crecimiento de valor neto (hipoteca de amortización rápida) Tiene una tasa de interés fija, pero pueden variar los pagos mensuales de acuerdo con el plan o el índice acordado. Permite la amortización rápida de la deuda porque los aumentos de los pagos reducen el principal.  El ingreso del comprador debe ser lo suficiente como para mantenerse al corriente de los aumentos en los pagos.
Contrato de compraventa de bienes raíces El vendedor conserva la hipoteca original.  No se hace ninguna transferencia de título hasta que el préstamo haya sido pagado en su totalidad.  Pagos mensuales de la misma cantidad basados en una tasa de interés inferior a la tasa prevaleciente en el mercado, con el pago del principal sin pagar pendiente al vencerse el préstamo. Puede no ofrecer ninguna acumulación de valor neto hasta que el préstamo haya sido pagado en su totalidad.  El comprador tiene pocas protecciones si surge un conflicto durante el tiempo que tenga el préstamo.
Reducción inicial del tipo de interés El constructor (u otra parte) provee un subsidio del interés que disminuye los pagos mensuales durante los primeros años del préstamo.  Puede tener una tasa de interés fija o ajustable. Ofrece un descanso de pagos altos durante los primeros años.  Permite que los compradores con un ingreso bajo sean elegibles.  Con una tasa de hipoteca ajustable, los pagos pueden dispararse sustancialmente al terminar el subsidio.  El constructor puede aumentar el precio de venta para recuperar los costos del préstamo.
Alquiler con opción a compra El inquilino paga una "cuota de opción" por el derecho de comprar la propiedad en un tiempo determinado y al precio acordado.  El alquiler puede o no puede aplicarse al precio de venta. Permite al inquilino ganar tiempo para obtener el pago de enganche y decidir si va a comprar.  Fija el precio durante tiempos de inflación.  Falta de aprovechar la opción significa la pérdida de la cuota de opción y los pagos de alquiler.
Hipoteca revertida El prestatario es propietario de una propiedad libre de cualquier hipoteca y necesita ingresos.  El préstamo puede consistir de un pago único o pagos mensuales al prestatario utilizando la propiedad como colateral. Por lo general, el prestatario debe tener al menos 62 años de edad y vivir en la vivienda. No se requiere ningún pago siempre y cuando el prestatario viva en la vivienda. El saldo del préstamo pendiente se vence cuando el último prestatario venda la vivienda, la abandone permanentemente o fallezca.  El prestatario en ningún momento puede deber más del valor de la vivienda durante la amortización del préstamo.
Hipoteca con amortización al vencimiento El prestatario paga únicamente los pagos del interés que se vencen (ningún pago del principal), o durante un periodo introductorio o a lo largo del término de vigencia del préstamo.  Al vencerse el plazo del préstamo, el préstamo debe ser refinanciado o liquidado completamente. Hacer pagos del interés únicamente por lo general permite que el propietario de vivienda sea elegible para un préstamo de mayor cantidad.  Con poca o ninguna acumulación de valor neto, un propietario de vivienda que tenga un préstamo con amortización al vencimiento enfrenta un riesgo mayor en el caso de que el valor de bienes raíces disminuya.

Estos materiales fueron reproducidos con el permiso de Advisys, Inc. Ninguna entidad de State Farm preparó estos materiales y State Farm tampoco ratifica ni garantiza las opiniones o declaraciones expresadas en ellos. Estos materiales se ofrecen solo para fines informativos.


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