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Guía de los arrendadores para el proceso de desalojo

Los desalojos pueden ser un proceso largo y abrumador para los arrendadores e inquilinos, así que es importante que estés enterado de los motivos específicos, los procedimientos y los costos.

Aunque el proceso de buscar inquilinos requiere de mucho tiempo y atención por parte de los arrendadores, eso no es todo. A menudo los arrendadores cometen un error cuando deciden desalojar a un inquilino, metiéndose en problemas sin darse cuenta. Según The NY Times, un equipo de investigación encontró que cerca de 900,000 documentos de desalojo habían sido presentados por arrendadores en el 2016, lo cual significa que 1 de cada 50 hogares tuvo un desalojo presentado en contra suyo ese año. En el caso de los arrendadores que pasan por este proceso, los gastos totales relacionados con el desalojo, según TransUnion SmartMove, tienden a salir a la desorbitada cantidad de $3,500, y puede durar entre tres semanas a varios meses. No cabe duda de que los desalojos pueden ser un proceso largo y abrumador para los arrendadores e inquilinos, así que es importante que estés enterado de los motivos específicos, los procedimientos y los costos para ayudar a protegerte y evitar que las cosas con tu inquilino empiecen a deteriorarse. También deberías considerar hablar con tu abogado antes de iniciar cualquier proceso de desalojo para que entiendas completamente tus opciones.

Los motivos para desalojar a un inquilino

En ocasiones, incluso los arrendadores más cuidadosos pueden terminar en situaciones complicadas, sin importar el esmero con el que hayan tratado de acertar a la hora de escoger inquilinos responsables. El American Apartment Owners Association desglosa los motivos legales por los que se les permite a los arrendadores a entablar un proceso de desalojo:
  • Incumplimiento del contrato de arrendamiento. Al firmar un contrato de arrendamiento, un inquilino manifiesta su consentimiento en un contrato legalmente vinculante que debe seguirse mientras dure el arrendamiento. Si éste quebranta este acuerdo deliberadamente, tienes el derecho de iniciar el primer paso en el proceso de desalojo. Un posible ejemplo de esto sería si alguien estuviera habitando la propiedad sin tener los derechos legales a hacerlo (conocido como ocupante ilegal) o si se llevaran a cabo actividades ilegales graves en la propiedad, como por ejemplo en el caso de tráfico de drogas.
  • Pagos de alquiler atrasados o sin pagarse. Si empiezas a notar un patrón de pagos de alquiler atrasados o ya no recibes ninguno, es posible que tengas el derecho de iniciar el proceso de desalojo. Es importante cobrar el alquiler en línea para que tengas un inventario exacto de todos los pagos que fueran (o no fueran) hechos durante el período de arrendamiento. Esto también se aplica a cualquier forma de comunicación entre tú y tu inquilino sobre pagos no hechos, ya que pueden servir de respaldo en tu causa.
  • Propiedad dañada. Antes de desalojar a un inquilino debido a daños a la propiedad, es importante saber qué tipo de daños cumplen con los requisitos para desalojar a alguien, comparado con aquellos que simplemente resultan en la pérdida del depósito de garantía de él. Si parece que detrás de los daños hubo intencionalidad o negligencia, como en el caso de ventanas rotas, alfombra rasgada o paredes pintarrajeadas, normalmente sí existe un motivo razonable para el desalojo. Sin embargo, daños sencillos por uso y desgaste probablemente no tendrían validez ante un tribunal. Si necesitas desalojar a tu inquilino por daños a la propiedad, deberías tomar varias fotos de los daños para servirte como comprobante.
  • Retención de tenencia. Si un inquilino continúa viviendo en una propiedad después de que el contrato de arrendamiento haya vencido sin el consentimiento del arrendador, a eso se le llama retener la tenencia. Según Cornell's Legal Information Institute, no estás obligado por ley a ofrecer a tu inquilino una renovación del contrato de arrendamiento siempre y cuando los motivos no transgredan las leyes de Vivienda Justa, como sería el caso si no renovaras el contrato de arrendamiento de un inquilino debido a su etnicidad.

Cómo desalojar a un inquilino

Ya que estás familiarizado con los motivos que podrían permitirte desalojar a un inquilino legalmente, necesitarás saber qué pasos tomar para que el proceso de desalojo vaya bien. Los pasos específicos varían según la ciudad y el estado, así que habla con un abogado e investiga sobre los reglamentos específicos que se apliquen a tu área. Generalmente hablando, el Real Estate Council de Forbes recomienda los siguientes cuatro pasos para desalojar a un inquilino:
  • Primer paso: Proporciónale un aviso de desalojo. Una vez que hayas determinado el motivo legal para el desalojo, debes proporcionarle al inquilino uno de los tres tipos de aviso de desalojo. Esto les dará de tres a cinco días (dependiendo de las leyes estatales y locales) para solucionar el problema o mudarse:
    • Intimación al pago de alquiler o aviso de desalojo: Los arrendadores a menudo usan este aviso cuando el desalojo es por impago de alquiler. Esto requiere que el inquilino o pague los pagos pendientes, o desalquile el lugar dentro del plazo especificado.
    • Intimación para subsanar el incumplimiento o aviso de desalojo: Los arrendadores usan este aviso para las ocasiones en que se haya quebrantado el contrato de arrendamiento. Una vez que haya recibido el aviso, el inquilino debe "subsanar" el problema durante el plazo especificado. Si la violación del contrato de arrendamiento tiene que ver con denuncias por ruido, el inquilino debe evitar ruidos excesivos que puedan llevar a más denuncias. Si ésta tiene que ver con la posesión de una mascota bajo una política que no las permite, el inquilino debe sacar la mascota de la propiedad dentro del plazo especificado.
    • Aviso de desalojo absoluto: Puede haber situaciones únicas en que el problema empeora hasta tal punto que el arrendador obvia la opción del inquilino de hacer una de las cosas mencionadas anteriormente (pagar el alquiler o subsanar el incumplimiento). Aunque éste es el aviso más severo, normalmente se te permite presentar este tipo de aviso a tu inquilino si ha habido violaciones constantes del contrato de arrendamiento, pagos de alquiler tardes o impagos, daños graves a la propiedad o actividades ilegales realizadas en ella.
    • Según RentCafe, cada estado varia en cuanto al nivel de severidad por el que los arrendadores pueden proporcionar ciertos avisos. Hawaii y Rhode Island figuran entre los 14 estados que permiten que los arrendadores presenten un Aviso de Desalojo Absoluto, pero requieren que el motivo figure bajo la clasificación de incumplimiento grave. Algunos estados, como Georgia, permiten que los arrendadores presenten este aviso solo por haber recibido pagos de alquiler atrasados. También hay estados que dan aún más poder a los arrendadores respecto a los desalojos, tal como New Jersey, permitiendo que éstos den inmediatamente por terminado un contrato de arrendamiento y que presenten una demanda de desalojo sin primero avisar al inquilino, solamente por recibir el pago del alquiler unos días tarde. Como arrendador, tú tienes la responsabilidad de investigar las leyes de tu estado en cuanto a los avisos de desalojo.
  • Segundo paso: Presenta una demanda de desalojo en el tribunal local. Suponiendo que el problema no se resuelva dentro del periodo en que proporcionaras un aviso de desalojo, puedes presentar una denuncia específica a tu tribunal local de acuerdo con el tipo de violación que haya ocurrido. Esto resultará en que el tribunal emite una citación para celebrar una audiencia para ti y para tu inquilino. Durante el periodo antes de la fecha de la audiencia, a menudo se le permite al inquilino seguir viviendo en la propiedad sin pagar alquiler.
  • Tercer paso: Asiste a la audiencia. Una vez que te den la fecha de la audiencia, es recomendable que estés preparado con la documentación correcta. Esto incluye un comprobante del motivo para el desalojo y un comprobante del aviso por escrito al inquilino. También es bueno que proporciones copias del contrato de arrendamiento, historiales de comunicaciones y registros conteniendo los pagos de alquiler.
  • Cuarto paso: Recupera posesión de la propiedad. Suponiendo que el tribunal dictamine a tu favor porque seguiste los procedimientos correctos, éste emitirá un fallo —el cual normalmente será entregado a un sheriff local— proclamando que vuelvas a tomar posesión de la propiedad. El sheriff luego avisará al inquilino de la cantidad de tiempo que tiene para desocupar la propiedad. Si él no desocupa la propiedad antes de acabar el tiempo, el sheriff puede llegar para sacarlo. Aunque algunos estados permiten al juez ordenar desalojos inmediatos, el plazo que se especifica es normalmente de una a cuatro semanas. Durante este plazo, es probable que no tengas derecho a sacar las pertenencias del inquilino. Solo después de que el inquilino haya abandonado para siempre la propiedad podrás sacar legalmente los artículos del inquilino que fueran abandonados, cambiar las cerraduras y anunciar la propiedad con el fin de buscar nuevos inquilinos de calidad.

Situaciones que podrían alargar el proceso de desalojo

  • El inquilino presenta una petición de bancarrota Si tu inquilino presenta una petición de bancarrota, podría afectar si el proceso de desalojo sigue adelante. En algunos casos, puede ser que tengas que solicitar la suspensión de las actuaciones judiciales para presentar la bancarrota antes de proseguir con el proceso de desalojo.
  • Aceptas un pago parcial por error. Cuando tu inquilino solamente paga una parte del precio de alquiler mensual, se considera un pago parcial. Si ya iniciaste el proceso de desalojo, no es nada recomendable que aceptes pagos parciales del inquilino que estás tratando de desalojar. Esto es porque algunos estados te obligarán a empezar de nuevo el proceso de desalojo, incluso si ya has iniciado el proceso en el tribunal.

Qué no hacer

Además de no aceptar pagos parciales de tu inquilino, botar sus pertenencias o dejarle fuera de la propiedad mientras estás en el proceso de desalojarlo, hay otras cosas que no deberías hacer mientras estés en el proceso de desalojar a tu inquilino:
  • Amenazar al inquilino. Aunque pueda parecer obvio, es muy importante ser profesional y estar tranquilo cuando interactúes con un inquilino que quieres desalojar. En vez de empezar con amenazas de desalojo, dale un aviso formal con suficiente antelación para que el proceso vaya sin problemas y no te veas obligado a empezarlo de nuevo.
  • Cortar los servicios públicos. Aun si te encuentras en el proceso de desalojar a un inquilino, de todos modos se requiere que te asegures de que tu propiedad sea habitable hasta que el inquilino haya sido desalojado para siempre. Cortar los servicios cuando éste aún vive en la propiedad la volvería inhabitable y se puede usar en tu contra ante un tribunal, reduciendo las posibilidades de que triunfes en la causa.

Cuándo contratar a un abogado

En realidad, el desalojo es un proceso legal y siempre deberías considerar hablar con un abogado. Es posible que sea más costoso contratar a un abogado, pero sin duda brinda cierto grado de tranquilidad a los arrendadores que decidan desalojar a un inquilino. Aunque los desalojos típicamente duran menos tiempo que otros asuntos legales, y a pesar del hecho de que hay muchos arrendadores que han desalojado inquilinos satisfactoriamente sin la ayuda de un abogado, se recomienda que contrates uno si:
  • es la primera vez que desalojes a un inquilino;
  • tu inquilino contrató a un abogado y se está oponiendo;
  • despides a un empleado que es un inquilino;
  • tu inquilino ha presentado una petición de bancarrota;
  • te ves obligado a cumplir con los requisitos del programa de vivienda o de control de alquiler.
Sin importar si planeas contratar a un abogado a efectos del desalojo o no, es sumamente importante que te familiarices con las leyes locales sobre arrendadores e inquilinos para que estés bien informado durante el proceso de desalojo.

Si tu inquilino abandona la propiedad

Para poder afirmar con certeza que tu inquilino haya abandonado la propiedad de alquiler, primero debe estar vacía por un periodo de tiempo específico, el cual varía según el estado. También hay varios factores que podrían indicar que tu inquilino ha abandonado la propiedad:
  • Está atrasado con los pagos del alquiler.
  • Los servicios públicos se han cortado.
  • Las pertenencias de él no están en la propiedad.
  • Los vecinos vieron un camión de mudanza o fueron notificados por él.
  • Una solicitud de cambio de dirección fue presentada a la oficina de correo.
  • Unos contactos de emergencia fueron notificados.
Una vez que determines que es probable que la propiedad haya sido abandonada, es importante que leas las leyes locales con respecto a lo que debes hacer con cualquier pertenencia del inquilino que haya quedado. Aunque muchos arrendadores cometen el error de botar inmediatamente todas las pertenencias, a menudo se requiere que las guarden en un lugar seguro por un tiempo específico antes de desecharlas o donarlas.

Conclusión

Alternativas 

Según Forbes Real Estate Council, el factor que constituye el riesgo más grande en el proceso de desalojo es la incertidumbre respecto a cuánto tardará todo, desde que presentes la denuncia hasta que soluciones el problema completamente. Por el hecho de que el tiempo y el dinero son factores importantes, tal vez sería una buena idea que adoptaras la estrategia "dinero por llaves" antes de embrollarte en un proceso de desalojo. Según FitSmallBusiness, esta estrategia simplemente propone una solución de aceptar un pago de dinero en efectivo del inquilino a cambio de las llaves de la propiedad y permitirle mudarse sin un proceso de desalojo formal. Si tu inquilino consiente en esto, deberías redactar un documento de terminación del contrato de arrendamiento y pedirle que lo firme para guardar con tus documentos. A menudo esta alternativa se utiliza porque ahorra tiempo y dinero, evita el antagonismo entre arrendadores e inquilinos y reduce el estrés bastante. 

Prevención 

Para asegurarte de que nunca tengas que volver a pasar por un proceso abrumador de desalojo, hay pasos que puedes tomar para tener un poco más de protección mientras buscas a nuevos inquilinos en el futuro:

  • Evalúa a los inquilinos antes de firmar un contrato de arrendamiento con ellos para asegurarte de que no hayan sido desalojados previamente y de que tengan antecedentes de hacer pagos a tiempo.
  • Aumenta la cantidad del depósito de garantía en el caso de un inquilino del que no estás muy seguro.
  • Requiere de tu inquilino que o cumpla una puntuación crediticia mínima o que encuentre a un cosignatario.
  • Requiere que tus inquilinos tengan un seguro de inquilinos.

Si crees que estás en una situación en que es posible que tengas que desalojar a un inquilino, asegúrate de seguir los pasos mencionados anteriormente. Si has desalojado a un inquilino recientemente y tienes una propiedad vacante, necesitas anunciar tu propiedad para reducir el tiempo de vacancia de ésta. 

Administrar tu propiedad de alquiler no tiene que ser tan abrumador ni requerir mucho tiempo como el proceso de desalojar a un inquilino

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