Guía de los arrendadores para el proceso de desalojo

Aunque el proceso de buscar inquilinos requiere de mucho tiempo y atención por parte de los arrendadores, eso no es todo. Durante la pandemia de Covid-19, las reglas para los desalojos en los Estados Unidos cambiaron y se implementaron algunas moratorias de desalojo. Estas moratorias tenían que ver principalmente con las personas afectadas directamente por el virus.

En agosto del 2021, la Oficina del Censo de los Estados Unidos realizó una encuesta Household Pulse y encontró que alrededor de 7.7 millones de estadounidenses estaban atrasados en el alquiler. Concluyó que se estima que 1.1 millones de estadounidenses tienen más de seis meses de retraso y enfrentan el desalojo. A menudo los arrendadores siguen una vía incorrecta al decidirse a desalojar a un inquilino, metiéndose en problemas sin darse cuenta.

Es importante estar al tanto de los motivos, procedimientos y costos específicos, para ayudar a protegerte tú mismo y evitar caer en una pendiente sin fin junto con tu inquilino. También deberías considerar hablar con tu abogado antes de iniciar cualquier proceso de desalojo para que entiendas completamente tus opciones.

Razones por las que el arrendador puede desalojar al inquilino

En ocasiones, hasta los arrendadores más cuidadosos pueden terminar en situaciones complicadas, sin importar el esmero con el que hayan tratado de escoger inquilinos responsables. Según la American Apartment Owners Association estos son los motivos legales que permiten a los arrendadores empezar un proceso de desalojo:

Incumplimiento del contrato de arrendamiento

Al firmar un contrato de arrendamiento, tu inquilino manifiesta su conformidad con un contrato legalmente vinculante que debe seguirse mientras dure el arrendamiento. Si este quebranta este acuerdo deliberadamente, tienes el derecho de iniciar el primer paso en el proceso de desalojo. Un ejemplo podría ser si alguien estuviera residiendo en la propiedad sin tener los derechos legales para hacerlo, lo que se conoce como ocupante ilegal, o si se llevaran a cabo actividades ilegales graves en la propiedad, como en el caso de tráfico de drogas.

Pagos de alquiler atrasados o sin pagarse

Si empiezas a notar un patrón de pagos de alquiler atrasados o ya no recibes ninguno, es posible que tengas el derecho de iniciar el proceso de desalojo. Es importante cobrar el alquiler en línea para que tengas un inventario exacto de todos los pagos que fueron (o no fueron) hechos durante el período de arrendamiento. Esto también se aplica a cualquier forma de comunicación entre tú y tu inquilino sobre los pagos no realizados, ya que pueden usarse para respaldar tu caso.

Propiedad dañada

Antes de desalojar a un inquilino debido a daños a la propiedad, es importante saber qué tipo de daños califican para un desalojo, comparados con los que simplemente resultan en su pérdida del depósito de garantía. Si parece que detrás de los daños hubo intencionalidad o negligencia, como en el caso de ventanas rotas, alfombra rasgada o paredes pintarrajeadas, normalmente sí existe un motivo razonable para el desalojo. Sin embargo, daños causados por un simple uso y desgaste probablemente no se sostendrían en un tribunal. Si necesitas desalojar a tu inquilino por daños a la propiedad, deberías tomar varias fotos de los daños para ofrecer como prueba.

Retención de tenencia

Si un inquilino continúa viviendo en una propiedad después de que el contrato de arrendamiento ha vencido sin el consentimiento del arrendador, a eso se le llama retener la tenencia. Según el Cornell's Legal Information Institute, no tienes la obligación legal de ofrecer a tu inquilino una renovación del contrato de arrendamiento siempre y cuando los motivos no transgredan las leyes de Vivienda Justa, como cuando el contrato no se le renueva a un inquilino debido a su origen étnico.

El posible costo de un desalojo

Cuando un arrendador desaloja a un inquilino, hay costos financieros incurridos en el proceso. Algunos de ellos son: honorarios legales, cuotas judiciales, costo de contratar al sheriff para desalojar a los inquilinos, alquiler perdido, reparaciones, servicios de limpieza, cerrajería y publicidad. En el caso de que el inquilino impugne el desalojo, las cuotas judiciales aumentarán, y los abogados pueden cobrar más si el caso es complejo. Todos estos cargos pueden variar de $4,000 a $7,000.

Otra cosa a tener en cuenta es cuánto tiempo tomará desde el momento en que comienzas el proceso de desalojo hasta el momento en que los inquilinos abandonan la propiedad. Depende de la complejidad del caso así como del estado donde vivas, y en promedio toma desde unas semanas hasta meses. Tu costo financiero puede aumentar cuanto más tiempo tome el proceso, ya que no podrás preparar tu propiedad para nuevos inquilinos hasta que los actuales hayan abandonado la propiedad.

Cómo desalojar a un inquilino

Ahora que ya estás familiarizado con los motivos que podrían permitirte desalojar a un inquilino legalmente, necesitarás saber qué pasos tomar para un proceso de desalojo sin tropiezos. Los pasos específicos varían según la ciudad y el estado, así que habla con un abogado e investiga sobre los reglamentos específicos que se apliquen a tu área. Aquí tienes los pasos típicos para un desalojo:

Proporciona un aviso de desalojo

Una vez que hayas determinado un motivo legal para el desalojo, debes proporcionarle al inquilino uno de los tres tipos de aviso de desalojo. Esto les dará de tres a cinco días (dependiendo de las leyes estatales y locales) para solucionar el problema o mudarse. Se recomienda que envíes el aviso por correo certificado, para que tengas un registro legal de que el aviso fue enviado a los inquilinos. También es común colocar el aviso en la puerta de la propiedad, como medida adicional al aviso enviado por correo certificado. Estos son los tipos más comunes de avisos de desalojo:

Avisos de terminación con causa

• Aviso de pago de alquiler o desalojo: Este aviso a menudo es utilizado por los arrendadores cuando el desalojo se debe a falta de pago del alquiler. Al inquilino se le exige que pague los pagos pendientes o desaloje el lugar en el plazo especificado.
• Aviso de subsanar incumplimiento o desalojo: Los arrendadores usan este aviso cuando han habido infracciones al contrato de arrendamiento. Una vez recibido el aviso, el inquilino debe "subsanar" el problema en el plazo especificado. Si la infracción del contrato de arrendamiento tiene que ver con quejas por ruido, el inquilino debe evitar ruidos excesivos que puedan motivar más quejas. Si esta tiene que ver con la posesión de una mascota cuando no están permitidas, el inquilino debe sacar la mascota de la propiedad en el plazo especificado.
• Aviso de desalojo absoluto: Puede haber situaciones específicas donde el problema ha empeorado hasta el punto en que el arrendador retira al inquilino el poder de cumplir con las opciones anteriores (pagar el alquiler o subsanar el incumplimiento). Aunque este es el aviso más severo, normalmente se te permite presentar este tipo de aviso a tu inquilino si ha habido repetidas infracciones del contrato de arrendamiento, múltiples pagos de alquiler atrasados o impagos, daños graves a la propiedad o actividades ilegales realizadas en ella.

Avisos de terminación sin causa

Presenta una demanda de desalojo en el tribunal local

Suponiendo que el problema no se haya resuelto en el tiempo previsto para dar un aviso de desalojo, puedes presentar una queja específica ante tu tribunal local según el tipo de infracción incurrida. Esto resultará en que el tribunal emita una audiencia para ti y tu inquilino. Durante el tiempo anterior a la fecha de la corte, al inquilino a menudo se le permite continuar viviendo en tu propiedad sin pagar el alquiler.

Asiste a la audiencia

Una vez que te den la fecha de la audiencia, es recomendable que estés preparado con la documentación correcta para cuando asistas. Esto incluye pruebas de las razones para el desalojo y un comprobante del aviso por escrito al inquilino. También es bueno que proporciones copias del contrato de arrendamiento, registros de comunicaciones e historial de pagos del alquiler.

Recupera la posesión de la propiedad

Suponiendo que el tribunal dictamine a tu favor porque seguiste los procedimientos correctos, este emitirá un fallo — el cual normalmente será entregado a un sheriff local — proclamando que vuelvas a tomar posesión de la propiedad. El sheriff luego dará al inquilino un aviso con el tiempo que tiene disponible para retirarse de la propiedad. Si no desocupa la propiedad para entonces, el sheriff puede llegar para sacarlo. Aunque algunos estados permiten al juez ordenar desalojos inmediatos, el plazo provisto es normalmente de una a cuatro semanas. Durante este plazo, es probable que no tengas derecho a sacar las pertenencias del inquilino. Solo después de que el inquilino haya salido de forma permanente, se te permite sacar legalmente sus artículos abandonados, cambiar las cerraduras y anunciar la propiedad a fin de buscar nuevos inquilinos de calidad.

Situaciones que podrían alargar el proceso de desalojo

• Bancarrota presentada por el inquilino. Si tu inquilino presenta una petición de bancarrota, eso podría afectar el avance del proceso de desalojo. En algunos casos, podrías tener que solicitar una suspensión de la bancarrota antes de proseguir con el proceso de desalojo.
• Aceptas un pago parcial por error. Cuando tu inquilino solamente paga una parte del precio de alquiler mensual, se considera un pago parcial. Si ya iniciaste el proceso de desalojo, no es nada recomendable que aceptes pagos parciales del inquilino que estás tratando de desalojar. Esto es porque algunos estados te obligarán a empezar de nuevo el proceso de desalojo, incluso si ya lo has presentado al tribunal.

Qué es lo que no debes hacer

El proceso de desalojo a veces puede ser largo, estresante y frustrante. Requiere que el arrendador sea paciente y ejerza una comunicación adecuada con el inquilino. Durante el desalojo, al arrendador no se le permite aceptar pagos parciales del inquilino. Además, hay otras cosas que los arrendadores no pueden hacer en el proceso:

• No dar un aviso de desalojo adecuado.
• Retirar las pertenencias del inquilino de la propiedad de alquiler.
• Amenazar o acosar al inquilino.
• Cortar los servicios públicos.
• Cambiar las cerraduras de la propiedad.

Cuándo contratar a un abogado

En realidad, el desalojo es un proceso legal y siempre deberías considerar hablar con un abogado. Es posible que sea más costoso contratar a un abogado, pero sin duda brinda cierto grado de tranquilidad a los arrendadores que decidan desalojar a un inquilino. Aunque los desalojos típicamente duran menos tiempo que otros asuntos legales, y a pesar de que muchos arrendadores han desalojado inquilinos satisfactoriamente sin la ayuda de un abogado, se recomienda que contrates uno si:

• Es la primera vez que desalojas a un inquilino;
• Tu inquilino contrató a un abogado y se está oponiendo;
• Despides a un empleado que es un inquilino;
• Tu inquilino ha presentado una petición de bancarrota;
• Te ves obligado a cumplir con los requisitos del programa de vivienda o de control de alquiler.

Sin importar si planeas contratar a un abogado a efectos del desalojo o no, es sumamente importante que te familiarices con las leyes locales sobre arrendadores e inquilinos para que estés bien informado durante el proceso de desalojo.

Qué hacer si tu inquilino abandona la propiedad

Para poder afirmar con certeza que tu inquilino ha abandonado la propiedad de alquiler, primero debe estar vacía por un período de tiempo específico que varía según el estado. También hay varios factores que podrían indicar que tu inquilino ha abandonado la propiedad:

• Está atrasado con los pagos del alquiler.
• Los servicios públicos han sido cortados.
• Las pertenencias de tu inquilino no están en la propiedad.
• Los vecinos vieron un camión de mudanza o tu inquilino les notificó su presencia.
• Una solicitud de cambio de dirección fue presentada a la oficina de correo.
• Se notificó a los contactos de emergencia.

Una vez que hayas establecido la probabilidad de un abandono de la propiedad, es importante leer las leyes locales en cuanto a lo que debe hacerse con cualquier pertenencia del inquilino que haya quedado. Aunque muchos arrendadores cometen el error de botar inmediatamente todas las pertenencias, a menudo se requiere que las guarden en un lugar seguro por un tiempo específico antes de desecharlas o donarlas.

Conclusión

Alternativas

El más alto factor de riesgo en un proceso de desalojo es la incertidumbre respecto a su duración, desde que se presenta la demanda hasta que se resuelva completamente el problema. Ya que el tiempo y el dinero son factores importantes, podría ser una buena idea adoptar la estrategia "dinero por las llaves" antes de embrollarte en un proceso de desalojo. Según FitSmallBusiness, este método simplemente propone la solución de aceptar un pago de dinero en efectivo del arrendador a cambio de las llaves de la propiedad, y permitirle al inquilino mudarse sin un proceso de desalojo formal. Si tu inquilino está de acuerdo con esto, deberías redactar un documento de terminación del contrato de arrendamiento y pedirle que lo firme para tenerlo con tus registros. Esta alternativa se utiliza a menudo porque ahorra tiempo y dinero, evita el antagonismo entre arrendadores e inquilinos y reduce mucho el estrés.

Prevención

Para asegurarte de que nunca tengas que volver a pasar por un proceso abrumador de desalojo, hay pasos que puedes tomar para tener un poco más de protección mientras buscas a nuevos inquilinos en el futuro:

• Evalúa a los inquilinos antes de firmar un contrato de arrendamiento con ellos para asegurarte de que no hayan sido desalojados previamente y de que tengan un historial de hacer pagos a tiempo. También podrías considerar reunirte con tu inquilino potencial en persona para hacer preguntas cara a cara, evaluar su reacción y estar atento a las inconsistencias.
• Aumenta la cantidad del depósito de garantía en el caso de un inquilino del que no estés muy seguro.
• Requiere a tu inquilino que cumpla con una puntuación crediticia mínima o que encuentre a un cosignatario.
• Requiere que tus inquilinos tengan un seguro de inquilinos.

Si crees que estás en una situación en la que podrías necesitar desalojar a un inquilino, asegúrate de seguir los pasos mencionados anteriormente. Si has desalojado a un inquilino recientemente y tienes una propiedad vacante, necesitas anunciar tu propiedad para reducir el tiempo que permanezca vacante.

Administrar tu propiedad de alquiler no tiene que ser tan abrumador ni consumir tanto de tu tiempo como el proceso de desalojar a un inquilino.