Lo que debes considerar antes de refinanciar tu vivienda

¿Qué es el refinanciamiento de una vivienda?

El refinanciamiento, también conocido como "refi", es un servicio ofrecido por las instituciones prestamistas en el que se modifican o reemplazan por completo los términos de un préstamo existente. Cuando un prestatario busca refinanciar, su meta es obtener la aprobación de su prestamista para obtener nuevos términos que se adapten mejor a su situación financiera actual. Cabe destacar que, aunque el refinanciamiento generalmente cuenta con la participación del prestatario y el prestamista original, en ocasiones un prestamista diferente se hace cargo del préstamo para ofrecer términos más favorables. En este caso, si se aprueba el refinanciamiento, se establece un nuevo contrato que reemplaza el acuerdo original del préstamo.

Beneficios del refinanciamiento

Refinanciar una hipoteca sigue siendo una opción popular para muchos propietarios de vivienda debido a la variedad de beneficios que puede ofrecer. Sin embargo, solo tú puedes decidir a fin de cuentas si el refinanciamiento es la opción adecuada para tus necesidades. Algunas razones comunes para refinanciar incluyen:

• Una tasa de interés más baja: El refinanciamiento puede ofrecer la oportunidad de asegurar una tasa de interés más baja que la que estás pagando actualmente, resultando en pagos mensuales más bajos.
• Cambiar una hipoteca de tasa ajustable o tasa fija: Diferentes tipos de hipotecas ofrecen diferentes beneficios y tus preferencias pueden cambiar con el tiempo. El refinanciamiento te permite cambiar de una a otra. Para conocer más sobre las diferencias entre ambas, podrías encontrar útil nuestro artículo sobre hipotecas de tasa ajustable versus hipotecas de tasa fija.
• Refinanciamiento con retiro de efectivo: Un refinanciamiento con retiro de efectivo te permite convertir el valor neto de tu vivienda en dinero en efectivo. Con esta opción, tomas un préstamo hipotecario mayor, liquidas tu hipoteca inicial y luego recibes los fondos restantes en dinero en efectivo. Los fondos de tu refinanciamiento con retiro de efectivo pueden destinarse a lo que decidas, el cual podría ser una consolidación de deudas, oportunidades de inversión o una compra importante.
• Ajustar el plazo del préstamo: El refinanciamiento puede permitirte acortar o extender el plazo de tu préstamo actual, brindando mayor flexibilidad para pagar el préstamo más rápidamente o extender el plazo para reducir los pagos mensuales.

Costos del refinanciamiento

El costo puede ser uno de los factores más importantes para considerar antes de refinanciar. El costo típico de un refinanciamiento varía entre el 5% y el 7% del préstamo existente, aunque hay algunas formas de reducir o mitigar ese costo. Algunos bancos ofrecen lo que llaman un refinanciamiento “sin costo”, que elimina el costo a cambio de una tasa de interés más alta. Aunque cada refinanciamiento es diferente, si optas por un refinanciamiento tradicional, ese es un gasto considerable que puedes incluir al planificar tu presupuesto.

Costos de cierre

Los costos de cierre son otro aspecto para considerar, ya que representan un gasto más inmediato al refinanciar una vivienda. Los costos de cierre son cuotas iniciales que deben pagarse antes de completar el trámite de refinanciamiento. Las cuotas comunes incluyen:

• Cuota de solicitud: Algunos prestamistas exigen una cuota para tramitar una solicitud de refinanciamiento. Esta cuota se paga al presentar tu solicitud de refinanciamiento y debe pagarse independientemente de si el refinanciamiento es aprobado.
• Cuota por tasación: Antes de que un prestamista pueda aprobar el refinanciamiento de una hipoteca, normalmente exige realizar una tasación de la propiedad. Un tasador con licencia evalúa el valor de la propiedad para ayudar a determinar las opciones de refinanciamiento que se pueden ofrecer para la hipoteca asociada con esa propiedad.
• Cuota de inspección: Esto depende de la ubicación, pero algunos estados sí exigen inspecciones adicionales antes de completar un refinanciamiento. En tales casos, se cobra una cuota por la inspección obligatoria de la propiedad.
• Honorarios de abogado: Algunos estados exigen que un abogado revise la documentación del refinanciamiento antes de que se pueda finalizar. Esto implica contratar a un abogado y pagar su honorario de revisión.
• Verificación de título de propiedad: Principalmente para los propietarios de vivienda que buscan refinanciar con una institución diferente al emisor original del préstamo, es posible que se te exija pagar una verificación de título de propiedad, como el trámite para adquirir el préstamo original.
• Seguro de título: Con un nuevo prestamista, es posible que tengas que comprar un seguro de título nuevamente para protegerte tanto a ti como al nuevo proveedor del préstamo contra posibles reclamos externos sobre la propiedad.

Algunos prestamistas pueden ofrecer la opción de agrupar los costos de cierre con el préstamo de refinanciamiento para evitar la necesidad de un pago inicial de los costos de cierre. Si crees que esta opción sería beneficiosa, consulta con tu prestamista.

¿Deberías refinanciar?

Antes de tomar cualquier decisión sobre el refinanciamiento de tu hipoteca, hay algunas consideraciones sobre el refinanciamiento que debes tener en cuenta. Habla con un prestamista hipotecario y pregúntate lo siguiente:

¿Cuántos años tiene mi hipoteca actual?

Si ya llevas mucho tiempo pagando tu hipoteca actual, evalúa el número de años adicionales que tendrías que pagar una hipoteca al refinanciarla. Parte de determinar si deberías refinanciar tu vivienda es responder a la pregunta de cuándo deberías refinanciar tu hipoteca. Normalmente, no tendría mucho sentido, económicamente hablando, comenzar una hipoteca de 15, 20, o 30 años si solo te quedan 10 años en tu préstamo actual. A largo plazo, podrías terminar pagando miles más en intereses si refinancias, incluso si la tasa de interés y el pago mensual son más bajos.

Además, pagas principalmente intereses durante los primeros años de una hipoteca. Lo mismo se aplica a una hipoteca refinanciada. Así que, en lugar de reducir el principal como lo has estado haciendo, volverás a pagar casi exclusivamente intereses.

¿Mi hipoteca actual tiene una multa por prepago?

A veces, pagar una hipoteca anticipadamente puede tener la desventaja de una multa por prepago. Si tu hipoteca tiene una multa por prepago, es posible que te cobren un cargo si refinancias tu préstamo, porque en realidad lo que estarías haciendo es liquidar el préstamo antes de su vencimiento. Sin embargo, no todos los préstamos tienen una multa por prepago. Revisa los términos de tu préstamo para determinar si hay una multa por prepago y, de ser así, qué implican el período y la cantidad de la multa. Si vas a incurrir en una multa por prepago, agrégala a la lista de cuotas de refinanciamiento para una evaluación precisa de los costos de refinanciamiento.

¿Cuánto tiempo planeo quedarme aquí?

Cuánto tiempo piensas quedarte en tu vivienda es crucial para decidir cuándo refinanciarla. Si planeas mudarte dentro de los próximos tres años, puede que no quieras refinanciar tu hipoteca actual. Recuperar los costos del refinanciamiento de una vivienda lleva tiempo; puedes calcular fácilmente cuánto tiempo es dividiendo la cantidad que pagarás en cuotas por la cantidad que ahorrarás cada mes. El resultado es el número de meses que necesitas para alcanzar el punto de equilibrio con tu nuevo préstamo. Si vas a vender tu vivienda antes de ese punto de equilibrio, un refinanciamiento podría no tener sentido.

¿Mi vivienda tiene valor neto?

¿Ha disminuido el valor de tu vivienda, lo que te obliga a financiar más del 80% del valor de ella? ¿O estás tratando de deshacerte de un préstamo inventivo, en el que se combinó una primera hipoteca con un préstamo sobre el valor neto de la vivienda? Los préstamos hipotecarios que no tienen coeficiente del préstamo al valor del 80% pueden requerir que pagues un Seguro Privado de Hipotecas (PMI, por sus siglas en inglés) cada mes a tu prestamista.

El PMI protege a tu prestamista en caso de que no cumplas con tu préstamo, pero las primas pueden aumentar significativamente tu pago mensual y no son deducibles de impuestos. Debido a que muchos prestamistas prefieren que tengas un 20% de valor neto de tu vivienda antes de autorizar un refinanciamiento, la cantidad de valor neto que hayas acumulado es una consideración importante para tener en cuenta. Ten presente que también es posible tener lo que se conoce como valor neto negativo, una situación que ocurre cuando el valor de la vivienda ha disminuido por debajo del saldo restante que se debe de la propiedad.

¿Cuál es mi puntuación crediticia?

Tu puntuación crediticia determina directamente tu tasa de interés para una nueva hipoteca. Una diferencia de 100 puntos en tu puntuación crediticia podría resultar en miles de dólares adicionales en pagos de intereses para una hipoteca de 30 años, dependiendo de la cantidad del préstamo, según FICO. Muchas personas creen en conceptos erróneos sobre partes de cómo funciona la puntuación crediticia, por lo que tal vez quieras repasar los mitos y hechos de la puntuación crediticia mientras revisas tu crédito.

Si tu puntuación crediticia ha bajado desde que obtuviste tu hipoteca actual, quizás quieras trabajar en mejorar tu puntuación crediticia antes de refinanciar. Tu puntuación crediticia es un reflejo de tu historial crediticio en un momento específico y cambia a medida que se añade nueva información a tu informe crediticio. Aprende más sobre lo que se considera una buena puntuación crediticia y encuentra maneras de mejorar tu puntuación crediticia. Recuerda que los prestamistas hipotecarios generalmente revisan tu puntuación crediticia en las tres agencias de informes crediticios, por lo que tú también deberías hacerlo. El sitio web myFICO™ tiene una gran cantidad de información sobre la relación entre las puntuaciones crediticias y las tasas hipotecarias.

¿Cuál es mi relación deuda a ingreso?

Los prestamistas utilizan la relación deuda a ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) como una medida clave para evaluar la viabilidad del préstamo. La DTI se refiere a la cantidad de dinero que un posible prestatario destina a sus deudas actuales en relación con sus ingresos. Para calcular la DTI, suma todos tus pagos mínimos mensuales de deuda y divide ese número por tus ingresos mensuales antes de impuestos. Generalmente, los expertos recomiendan evitar compras grandes si te están evaluando para un refinanciamiento debido a esto. Las compras grandes normalmente incurren en deuda, y todo lo que afecte tu puntuación crediticia, tu deuda o tus ingresos influirá en qué tan favorables o desfavorables pueden ser los términos de tu préstamo.

El número resultante es importante para los prestamistas al considerar la autorización de un préstamo. Ya sea que estés explorando opciones de refinanciamiento o no, calcular tu DTI puede ofrecerte información valiosa sobre tus finanzas.

¿Mis necesidades superan los costos?

Por supuesto, tus necesidades pueden ser más importantes que tus respuestas a las preguntas anteriores y justificar el refinanciamiento de tu hipoteca. Después de todo, es posible que necesites un pago mensual más bajo, librarte de una hipoteca de tasa ajustable antes de que se reajuste, o puedes querer consolidar deudas que tengan intereses altos, hacer mejoras a la vivienda o pagar gastos educativos o médicos.

Todos estos factores pueden influir en las opciones de refinanciamiento disponibles para ti y en los términos de esas opciones, pero ten en cuenta que no hay dos situaciones financieras iguales. Consulta con tu prestamista y expertos financieros para informarte sobre las posibilidades antes de tomar cualquier decisión sobre si refinanciar tu hipoteca.

Puedes obtener una cotización de seguro de propietarios de vivienda ahora, o danos algunos detalles y un agente de State Farm® te contactará.