Comprar una vivienda

Ser el propietario de una vivienda ha sido parte del sueño americano por mucho tiempo: uno que muchos americanos ya han logrado. Según estadísticas recientes de la Oficina del Censo de los Estados Unidos, el 65.8% de todos las hogares en los Estados Unidos viven en viviendas ocupadas por el propietario. ¹

Aunque el proceso de comprar una vivienda es a menudo complejo y confuso, se puede simplificar dividiéndolo en varias partes:

Alquilar vs. ser propietario de una vivienda

Hay varias ventajas y desventajas tanto al alquilar como al comprar una vivienda:

	Ventajas	Desventajas
Alquilar	Movilidad: Un inquilino se puede mudar sin tener que preocuparse por vender la vivienda o por el valor de mercado de la vivienda en el momento de la venta. Costo inicial: No hay necesidad de un pago de enganche grande. Costo mensual: El alquiler mensual usualmente es menor que el pago de la hipoteca; en algunas áreas los alquileres son controlados; otras oportunidades podrían ofrecer un mayor rendimiento sobre la inversión. Mantenimiento: Poca o ninguna responsabilidad en cuanto al mantenimiento.	Costo mensual: Los alquileres pueden aumentar con el tiempo. Valor neto: Los inquilinos no acumulan nada del valor neto de una vivienda. Espacio: A menudo hay una superficie útil más pequeña. Personalización: Menos libertad para decorar la vivienda. Impuestos: No existe ninguna deducción para los pagos de alquiler. 2
Comprar	Costo mensual: Con una hipoteca de tasa fija, los pagos mensuales se mantienen fijos; con una hipoteca de tasa variable, los pagos mensuales pueden fluctuar. Valor neto: Con el tiempo, los propietarios de vivienda pueden acumular un valor neto sustancial. Espacio: Usualmente tienen una superficie útil más grande que la de una vivienda alquilada. Personalización: Usualmente se puede decorar para que la vivienda refleje los gustos del propietario. Impuestos: Los intereses y los impuestos sobre la propiedad pueden ser deducibles. 2	Movilidad: La propiedad limita la capacidad para mudarse; el propietario tiene que preocuparse por vender la vivienda y por el valor de mercado en el momento de la venta. Costo inicial: Usualmente se necesita una cantidad sustancial de dinero en efectivo para el pago de enganche y los costos de cierre. Costo mensual: Por lo regular, los pagos mensuales de una hipoteca son más altos que el alquiler mensual; otras oportunidades podrían proporcionar un mayor rendimiento sobre la inversión. Mantenimiento: Usualmente los propietarios de vivienda son responsables de todo el mantenimiento y las reparaciones.

 

Financiar una vivienda

• Determinar tu elegibilidad para una hipoteca: La mayoría de los compradores de vivienda compran su vivienda solicitando un préstamo conocido como una "hipoteca". Aunque los estándares en sí variarán de un prestamista a otro, los siguientes factores usualmente son frecuentemente considerados al evaluar la solicitud de una hipoteca:
  • Puntuación crediticia: ¿Qué puntuación crediticia tiene el posible prestatario? Es un valor numérico que mide qué tan bien (o qué tan mal) el solicitante de un préstamo ha administrado sus deudas en el pasado.
  • Pago de enganche: ¿Cuánto dinero puede el posible prestatario destinar al pago de enganche? ¿El 10%? ¿El 20%? ¿El 30%? ¿Ningún?
  • El propósito del préstamo: ¿La casa que se compra será una inversión o un lugar donde el prestatario vivirá realmente?
• ¿De cuánto será el pago mensualmente? Al considerar una solicitud de un préstamo, un prestamista también podría aplicar ciertas "pruebas" financieras. Una de esas pruebas limita el pago mensual de la vivienda, más los pagos mensuales de cualquier otra deuda a un máximo del 36% del ingreso bruto mensual del consumidor. Por ejemplo, si un consumidor recibe un ingreso bruto mensual de $4,000, el pago mensual de la vivienda, más cualquier otro pago de deuda, no debería exceder $1,440 ($4,000 x .36).

Habida cuenta de un pago mensual específico, el próximo paso es determinar la cantidad de la hipoteca que ese pago mensual permitirá. La solución a esto depende del plazo del préstamo en años y la tasa de interés anual. La siguiente tabla ilustra los pagos mensuales aproximados ³ bajo diferentes supuestos de plazo y tasas de interés.

Cantidad del préstamo	Interés anual 4.5% Pago mensual		Interés anual 5.5% Pago mensual		Interés anual 6.5% Pago mensual
	15 años	30 años	15 años	30 años	15 años	30 años
$100,000	$877.49	$619.19	$929.58	$680.29	$983.61	$744.57
$200,000	$1,754.99	$1,238.37	$1,859.17	$1,360.58	$1,967.21	$1,489.14
$300,000	$2,632.48	$1,857.56	$2,788.75	$2,040.87	$2,950.82	$2,233.70
$400,000	$3,509.97	$2,476.74	$3,718.33	$2,721.16	$3,934.43	$2,978.27
$500,000	$4,387.47	$3,095.93	$4,647.92	$3,401.45	$4,918.04	$3,722.84

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• Pago de enganche y costos de cierre: Usualmente, los prestamistas requieren que el comprador de una vivienda pague una cierta parte del precio de la vivienda con dinero en efectivo. Dependiendo del prestamista, este pago de enganche usualmente es del 5% al 20% del precio de compra. En el caso de un pago de enganche menor al 20%, el prestamista podría requerir que el prestatario solicite un seguro hipotecario privado, lo cual protege al prestamista en caso de defecto de pago por parte del comprador. Bajo algunos programas del gobierno, se le podría permitir al comprador comprar una vivienda sin hacer un pago de enganche. También se requerirá que el comprador pague ciertos "costos de cierre": tarifas y cargos asociados con el procesamiento de la venta. Los costos de cierre pueden ser del 3% al 6% del precio de compra.
• La deducibilidad de los intereses y de los impuestos sobre la propiedad: Es recomendable que el comprador de una vivienda también tome en cuenta el costo "después de impuestos" de ser propietario de una vivienda. Los contribuyentes que cumplan ciertos requisitos podrían deducir el interés hipotecario e los impuestos sobre la propiedad de sus ingresos tributables. Por ejemplo, suponiendo que un contribuyente paga $10,000 en interés hipotecario e impuestos sobre la propiedad durante un año y se encuentra en una clasificación tributaria marginal del 24%, el costo, después de impuestos, de estos gastos es de $7,600 ($10,000 x .24 = $2,400; $10,000 – $2,400 = $7,600). ⁴

Encontrar una vivienda

¿Qué tipo de vivienda? Existen tres formas básicas de propiedad de una vivienda:

	Propiedad que se posee	Vender o alquilar	Mantenimiento	Pagos del propietario	Otras cuestiones
Vivienda para una familia	La estructura y el terreno	El propietario puede decidir alquilar o vender la vivienda.	El propietario es responsable de todas las reparaciones y el mantenimiento.	Hipoteca, seguro e impuestos de bienes raíces. El préstamo está garantizado por la vivienda.	Mayor libertad para personalizar la vivienda. Generalmente implica más responsabilidad.
Condominio	Espacio individual habitable. La asociación de propietarios de vivienda tiene la titularidad del edificio, el terreno y las áreas comunes.	El propietario puede decidir vender. Las restricciones sobre alquilarlo variarán.	La asociación de propietarios de vivienda paga por la mayoría de las reparaciones y el mantenimiento del edificio.	La hipoteca, el seguro y los impuestos sobre la unidad individual; la cuota mensual de la asociación de propietarios de vivienda; la hipoteca está garantizada con la unidad individual.	Puede ser más restrictivo con respecto a ciertas cuestiones, como los niños, las mascotas y la decoración exterior. Menos cuestiones de mantenimiento para considerar. Puede que ofrezca comodidades adicionales como piscinas y canchas de tenis. Los propietarios podrían ser responsables de cargos o gastos adicionales.
Cooperativa de viviendas	Participación en la copropiedad por medio de una corporación que tiene la titularidad del edificio. Arrendamiento individual en que la corporación otorga los derechos exclusivos para usar el apartamento.	El propietario puede decidir vender. Un nuevo comprador está sujeto a aprobación por la junta de la cooperativa de viviendas. Podrían existir restricciones en cuanto a ofrecerla en alquiler.	La cooperativa de viviendas paga por la mayoría de las reparaciones y el mantenimiento del edificio.	Los pagos mensuales a la cooperativa cubren el seguro, los impuestos, la hipoteca del edificio y los costos operativos. Pagos al préstamo para reembolsar la compra de la participación en la copropiedad. El préstamo está garantizado con la participación en la copropiedad.	Puede ser más restrictivo en cuanto a cuestiones de niños y mascotas. Menos asuntos de mantenimiento. Podría ofrecer comodidades adicionales (piscinas, canchas de tenis, etc.). Los dueños podrían ser responsables de cargos o gastos adicionales.

 

Otros factores a considerar

• El vecindario: Los agentes de bienes raíces a menudo se refieren a esto como la "ubicación". En general, lo atractivo de un área, relativamente hablando, usualmente se reflejará en el nivel de los precios en ese vecindario. Asuntos personales, como buenas escuelas, acceso fácil a transporte público o la proximidad a cosas como tiendas, lugares recreativos o el trabajo son factores importantes a la hora de determinar lo que constituye una "buena" ubicación.
• Características y funcionalidades de la vivienda: Las características específicas de una vivienda, como los pies cuadrados mínimos, el número de dormitorios o baños, o una piscina. Muchos compradores enumeran las características más atractivas por orden de prioridad, en caso de que una vivienda ofrecida no cuente con algunas de las características deseadas. Teniendo en cuenta que la vivienda un día se venderá, muchos individuos buscan características que son atractivas y útiles tanto para ellos como para otros.

Buscar una vivienda

• Agentes de bienes raíces: Los agentes de bienes raíces pueden ser de gran ayuda en ubicar una vivienda; particularmente aquellos que tengan acceso a un servicio computarizado de múltiples listados. Un buen agente tendrá extensa experiencia en bienes raíces, así como conocimiento detallado de un área o vecindario específico.
• Desarrollo de viviendas nuevas: Las viviendas nuevas suelen ser más costosas que las viviendas existentes. Las viviendas nuevas también suelen tener menos problemas y a menudo cuentan con garantías del constructor.
• Anuncios clasificados: Los anuncios clasificados en periódicos (tanto impresos como en línea) pueden ser fuentes de información útiles. Dichos anuncios pueden darte una idea general de los niveles de los precios en general. También pueden darte pistas respecto a viviendas que estén siendo vendidas directamente por sus propios dueños y no por medio de un agente.

¹ Fuente: Comunicado de prensa de la Oficina del Censo de los Estados Unidos, "Quarterly Residential Vacancies and Homeownership, Second Quarter 2022." Agosto 2, 2022.

² Basado en la ley del impuesto federal sobre los ingresos; la ley del impuesto estatal o local podría variar.

³ El pago incluye el principal, el interés y el estimado de impuestos y seguro. Los impuestos sobre la propiedad y el seguro se estiman en 1.35% de la cantidad del préstamo.

⁴ Bajo la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos del 2017 (TCJA, por sus siglas en inglés), para 2018-2025, la deducción que puede reclamar el contribuyente para los impuestos sobre la propiedad e impuestos estatales o locales sobre la renta o ventas se limita a $10,000 por año ($5,000 casado con declaración separada). Además, solamente se permite una deducción de los intereses pagados por una "deuda de adquisición" (deuda usada para adquirir o mejorar sustancialmente una vivienda), contraída en la adquisición de una primera o segunda vivienda, de hasta $750,000 ($375,000 casado con declaración separada). La TCJA también expandió considerablemente las cantidades de la deducción estándar disponible a todos los individuos. Muchos contribuyentes encontrarán que resulta más provechoso usar la deducción estándar expandida que declarar una deducción detallada por el interés hipotecario y los impuestos sobre la propiedad.