Los pros y los contras de comprar una casa para restaurar

Para muchas personas resulta atractiva la idea de comprar una propiedad antigua y renovarla para convertirla en la vivienda de sus sueños o venderla como nueva fuente de ingresos. Pero ese entusiasmo también puede venir acompañado de muchos problemas potenciales.

Es importante que sepas en qué te estás metiendo. Puede que debas aprender primero cómo comprar una casa. Después, revisa estos consejos sobre cómo comprar una casa para restaurar. Considera si es el tipo indicado de propiedad para ti y qué necesitarás para renovarla.

¿Qué es una casa para restaurar?

Se conoce como "casa para restaurar" aquella que necesita renovación o cierto grado de "restauración". Sin embargo, la mano de obra requerida supone una oportunidad: las casas para restaurar suelen venderse a un precio más bajo que una propiedad similar que no necesite reparaciones considerables. Esto a menudo las convierte en excelente opción para personas que buscan una forma más económica de convertirse en propietarios de vivienda o para quienes buscan la oportunidad de comprar, renovar y revender una propiedad generando ganancias por la venta.

Considera si comprar una casa para restaurar es lo indicado para ti

• Duración de la renovación: Dependiendo del tamaño de la renovación, una casa para restaurar puede tomar de un mes a un año en completarse. Ten en cuenta que tu vida y la de tu familia pueden verse perturbadas por la renovación, proceso que puede tomar una cantidad considerable de tiempo. Si esto no encaja en tu estilo de vida, considera un tipo de propiedad diferente.
• Costos involucrados: Las renovaciones pueden ser muy costosas. Puede que debas considerar otro tipo de propiedad que esté dentro de tu presupuesto si no te quedan suficientes fondos para la renovación después de efectuar el pago de enganche y el de costos de cierre. Sea cual sea tu decisión, ten en cuenta el potencial de que surjan gastos extra, sin importar cuán cuidadosamente planifiques.
• Tiempo de residencia: Un factor importante que se debe considerar es por cuánto tiempo planeas quedarte en tu casa para restaurar. ¿La ves como tu hogar permanente o como un hogar temporal a usar solo por unos años? La respuesta podría resultar en un plan muy diferente para realizar las reparaciones. Si te vas a quedar por poco tiempo, puede que las extensas reparaciones sean un proyecto más grande o ambicioso de lo deseado.

Qué debes considerar al buscar una casa para restaurar

• Ubicación: Es la regla de oro en bienes raíces y también se aplica a las casas para restaurar. Investiga bien. Consulta los precios promedio de viviendas y escuelas en el área. Recorre el vecindario para ver si las demás viviendas están en buen estado de mantenimiento. Comprar la casa menos deseable en el vecindario más deseable y asequible para ti puede ser una excelente opción, y puede que encuentres que estos consejos para buscar casa te son útiles precisamente para ello.
• Condición: Esto puede variar mucho, pasando de una casa que requiera reparaciones cosméticas hasta una que requiera una reforma total. Si quieres minimizar los costos de renovación, busca una casa con "buena estructura" que tenga techo y cimiento sólidos, buena iluminación natural, buen plano, construcción de calidad y diseño coherente. Como precaución, considera incluir cláusulas de contingencia en la oferta de compra de la vivienda, ya que te brindan la oportunidad de retirarte si durante la inspección de la vivienda se revelan problemas graves.
• Distribución: Muchas viviendas antiguas tienen varias habitaciones y puede que su diseño no encaje o parezca conveniente. Aunque es posible derribar paredes y reorganizar el plano, a veces puede ser costoso o poco práctico. Ten esto en cuenta al pensar en tu presupuesto de renovación.
• Configuración: Busca casas que tengan la cantidad aproximada de pies cuadrados, habitaciones y baños que deseas. Si decides ampliar el área o huella arquitectónica de la casa, evalúa de qué manera incrementarán las renovaciones tus costos iniciales y si estarán dentro de tu presupuesto o se excederán.

Reparaciones y remodelaciones

• Presupuesto: Trata de determinar qué es lo que puedes reparar tú mismo y cuándo necesitarás a un profesional. Parte de esta estimación implicará además calcular el costo de materiales, herramientas y mano de obra que se requieren. Un contratista de confianza también puede ayudarte en el proceso de renovación. Si decides que un contratista sería beneficioso para el proyecto, ponte al día sobre cómo evitar estafas de contratistas.
• Requisitos de permisos: Puede que tengas una idea emocionante sobre cómo remodelar o ampliar perfectamente tu casa para restaurar. Pero, no olvides este crucial paso para cualquier proyecto de construcción: verificar cuáles permisos vas a necesitar para llevarlo a cabo, de requerirse alguno. Es contraproducente comenzar o terminar un proyecto solo para descubrir después que estás incumpliendo una ordenanza o ley de zonificación.
• Renovaciones menores: Suma el costo de las renovaciones menores. Estas pueden incluir:
  • reparar y pintar paredes
  • restaurar pisos
  • colocar azulejos o alfombra
  • instalar luces e interruptores
  • reparar ventanas rotas
  • instalar nuevos gabinetes de cocina o renovar los existentes
  • reemplazar puertas
  • pintar el exterior
  • añadir una terraza
• Renovaciones mayores: Calcula el costo de todas las renovaciones importantes y necesarias. Estas pueden incluir:
  • mejorar los sistemas de Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado (HVAC) o agregar aire acondicionado central
  • reparar cimientos
  • reemplazar el techo
  • instalar plomería, líneas de alcantarillado o cableado eléctrico nuevos
  • renovar ventanas
  • remodelar la cocina y los baños
  • construir garajes y ampliaciones

Opciones para el financiamiento de una casa para restaurar

Si estás buscando préstamos para comprar casas para restaurar, hay algunas opciones específicas disponibles. Estas van desde préstamos a pequeña escala para efectuar las reparaciones de una casa para restaurar hasta diferentes tipos de hipotecas.

Préstamos 203k de la Administración Federal de Vivienda (FHA)

La FHA ofrece un préstamo 203k que permite a los prestatarios comprar una propiedad al tiempo que financian también el costo de rehabilitación.

• Hipoteca 203k limitada: La hipoteca 203k limitada permite a un comprador de vivienda financiar hasta $75,000 directamente en su hipoteca para reparaciones o mejoras en la vivienda. Esta podría ser la opción indicada para quienes buscan dinero en efectivo adicional y por adelantado para las renovaciones.
• Hipoteca 203k estándar: La hipoteca 203k estándar está dirigida a la rehabilitación mayor de viviendas, lo que puede ser perfecto para una casa para restaurar, dependiendo de la propiedad que estés considerando. Tiene un requisito mínimo de $5,000 en costo de reparaciones, así que tenlo en cuenta al considerar esta opción.

Préstamo de renovación HomeStyle de Fannie Mae

La compañía nacional de financiamiento hipotecario Fannie Mae ofrece una estructura de préstamo conocida como préstamo de renovación HomeStyle, dirigida a simplificar la compra de casas para restaurar, combinando los costos de renovación y los pagos hipotecarios en un mismo préstamo. Además, este préstamo no requiere que la propiedad comprada sea la residencia principal del comprador, lo cual es bueno si planeas comprar, renovar y revender una propiedad o alquilarla a tus inquilinos.

Préstamo de renovación del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA)

Los veteranos y miembros del servicio militar tienen la opción de solicitar préstamos de renovación del VA, préstamos a bajo costo y sin pago de enganche para comprar casas para restaurar. Estos préstamos permiten a los prestatarios financiar tanto la compra como las reparaciones de la vivienda. Cabe destacar que los prestamistas no ofrecen normalmente estos préstamos. El préstamo está limitado por la estimación del valor de la vivienda "terminada", es decir, el valor de mercado proyectado tras haberse completado las renovaciones. Para determinar el valor de la vivienda terminada, se requiere tener cotizaciones detalladas de los contratistas para todas las reparaciones que se planifica hacer. Presenta tus cotizaciones a un tasador aprobado por el VA para su revisión y para el cálculo del valor futuro de la propiedad.

Préstamos y subvenciones de renovación del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA)

El USDA ofrece préstamos y subvenciones como opción para quienes buscan casa en un área rural. ¿Te preocupa lo que se considera “área rural” en este caso? Puede que te sorprenda la cantidad de terrenos en Estados Unidos que son elegibles bajo las directrices del USDA. Si quieres verificar la elegibilidad de una propiedad por ti mismo, el USDA ofrece una herramienta de elegibilidad para propiedades que permite a los usuarios consultar cuáles áreas se consideran rurales para fines del préstamo de renovación.

Para los beneficiarios elegibles, el préstamo de renovación del USDA no requiere pago de enganche. Sin embargo, la elegibilidad generalmente depende de si se está dentro de un rango específico de ingresos por hogar, que varía según el condado. Es importante señalar que el préstamo de renovación del USDA es exclusivamente para residencias primarias —es decir, propiedades en las que vivirán el comprador o los compradores— y que no puede utilizarse para fines de alquiler o de inversión.

Los pros y los contras de comprar una casa para restaurar

Aunque comprar una casa que necesita arreglos puede ofrecer oportunidades únicas, también puede traer consigo obstáculos adicionales.

Pros

• Precio de compra más bajo: Aunque las renovaciones son un gasto adicional, las casas para restaurar suelen tener un precio más bajo que una vivienda equivalente en buen estado, lo que se traduce en un pago de enganche comparativamente menor y una barrera de precio total más baja. Este precio reducido puede ser útil para alcanzar tu objetivo de ser propietario de una vivienda para restaurar (o vender).
• Personalización: Las reparaciones y remodelaciones pueden implicar mucho trabajo, pero también te brindan la oportunidad de diseñar una vivienda que te encante. Como propietario de vivienda, puedes personalizar tu propiedad según tus preferencias personales o aumentar el valor de tu vivienda si planeas vender la propiedad y obtener ganancias por ello.
• Calidad: Las renovaciones te brindan la oportunidad de elegir materiales, contratistas, marcas y más. Dedica la mayor parte de tu presupuesto a mejorar las características que más te importan y evita pagar de más por las que no utilizarás, las cuales pueden incluirse en el costo de una casa que no necesite restauración.

Contras

• Gastos inesperados: Al renovar tu casa para restaurar pueden surgir nuevos costos aparentemente de la nada. Determinar cuánto deberás presupuestar para estos gastos imprevistos puede ser complicado. Esta incertidumbre puede resultar abrumadora, especialmente cuando se suma a los costos ocultos de comprar una vivienda. This Old House recomienda añadir un margen del 20% para gastos imprevistos.
• Construcción prolongada: Las renovaciones de vivienda pueden ser un prospecto emocionante, aunque ciertamente no sin ruidos. Si compras una vivienda y planeas vivir en ella mientras la renuevas, ten en cuenta la potencial frustración a surgir durante un prolongado período de construcción.
• Dificultad para elaborar un presupuesto: Esos gastos inesperados que mencionamos pueden hacer que elaborar un presupuesto sea todo un dolor de cabeza. Aun cuando intentas explicar factores desconocidos en tu presupuesto, no hay límite en cuanto a la cantidad de costos imprevistos que pueden surgir. Esto puede ser un obstáculo insuperable para quienes están considerando comprar una casa para restaurar. Si esto te preocupa, puede que te parezcan útiles nuestros consejos para presupuestar el mantenimiento de una vivienda.

No hagas demasiadas mejoras

Antes de invertir en mejoras de alta gama, considera los acabados de las casas vecinas. Si la mayoría de las viviendas cercanas tienen acabados sencillos, puede que no sea prudente que gastes tu dinero en mostradores de granito, instalaciones de cobre para el baño y pisos de mármol. Las opciones de renovación de tu casa para restaurar deben estar en línea o ligeramente por encima de los estándares de las viviendas del vecindario. Considera consultar con un corredor de bienes raíces que conozca bien el vecindario para ayudarte a entender el costo típico de las viviendas en el área.

Comprar una vivienda puede ser una de las decisiones más importantes que tomes en tu vida. Y aunque pueda parecer abrumador, una casa para restaurar puede ser una excelente manera de obtener un buen valor por tu dinero. Investiga bien, consulta con profesionales de confianza y toma decisiones inteligentes e informadas.