Razones de denegación de préstamos hipotecarios y consejos para ayudarte a obtener la aprobación

Según el 2023 Fannie Mae Mortgage Understanding Study (Estudio de Comprensión Hipotecaria de Fannie Mae 2023), el 19% de los consumidores creen que no calificarían para obtener una hipoteca si lo intentaran. ¿Te preocupa pasar el trámite de aprobación? Revisa algunas de las razones comunes por las que las personas no son aprobadas para una hipoteca y algunos consejos sobre qué hacer si te deniegan un préstamo hipotecario.

Razones comunes para la denegación de un préstamo hipotecario

Tu puntuación de crédito es demasiado baja

Una buena puntuación crediticia puede ser la clave para conseguir una hipoteca. Consultar tu propio informe crediticio, también conocido como una consulta blanda, no afecta tu puntuación crediticia. De hecho, revisar regularmente tu informe crediticio es una práctica financiera responsable. Por ley, tienes derecho a un informe gratuito cada 12 meses de cada una de las tres agencias de reporte: Equifax, Experian y TransUnion. Ten en cuenta que, si un prestamista consulta tu puntaje para aprobar una nueva cuenta de crédito, esto se considera una consulta dura y puede reducir tu puntuación crediticia. Normalmente tienes que autorizar este trámite. La forma más efectiva de influir positivamente en tu puntuación crediticia es pagar tus deudas a tiempo.

Tienes demasiadas deudas

La suma de tus pagos mensuales de deuda, incluyendo tu hipoteca actual, debería ser menos del 35% al 40% de tu ingreso mensual total. Una estrategia sólida para ayudar a reducir la deuda es hacer un plan para saldarla. Recuerda que el cierre de una cuenta de crédito reduce tu crédito disponible, lo que puede aumentar tu índice de utilización de crédito y bajar tu puntuación crediticia, especialmente si tienes saldos pendientes en otras tarjetas. Además, evita ocultar las deudas que tienes. Los prestamistas tienen varias formas de descubrir tu deuda no revelada y omitirla podría influir en la denegación de tu préstamo.

Tu relación Préstamo a Valor (LTV, por sus siglas en inglés) no coincide

La relación LTV es un índice de evaluación de riesgo crediticio que los prestamistas utilizan para determinar si aprueban tu préstamo hipotecario. Se refiere específicamente a la relación entre el monto del préstamo y el valor de tasación de la vivienda. Pregunta a tu entidad prestamista cuál es el LTV máximo que aceptan y calcula tu posible línea de crédito si sospechas que esta fue la causa de la denegación de tu hipoteca. Si tu LTV es demasiado alto, considera solicitar una segunda tasación o buscar otro prestamista. Si compras una vivienda, no debería costar más de dos por dos veces y media el ingreso de tu hogar, y si es posible, tu hipoteca no debería superar el 80% del valor de la vivienda para evitar pagar el seguro hipotecario. Es posible que puedas incluir una cláusula de contingencia en tu acuerdo de compra que te permita retirarte si tu préstamo no se aprueba, la vivienda no se tasa al precio de venta o pierdes tu empleo.

Has solicitado demasiadas tarjetas de crédito

Aunque quizá no sea necesario cerrar cuentas, solicitar una hipoteca dentro de los seis meses posteriores a haber solicitado otro tipo de crédito puede afectar tu puntaje crediticio. Analiza tu situación antes de abrir varias cuentas seguidas. Múltiples consultas de crédito y abrir muchas cuentas rápidamente pueden disminuir tu puntaje crediticio. Esto es especialmente relevante para quienes tienen pocas cuentas de crédito o un historial crediticio corto.

Tienes un historial de empleo inconsistente o grandes cambios en tus ingresos

La consistencia es clave: Los prestamistas normalmente requieren por lo menos dos años de declaraciones de impuestos para que puedan cumplir con las directrices regulatorias para verificar que el empleo y los ingresos sean estables. Antes de comenzar tu búsqueda de vivienda, reúnete con un prestamista o un bróker hipotecario para determinar cuánto dinero estás calificado para pedir prestado. Tener una carta de precalificación en la mano te ofrece tranquilidad a ti, al vendedor y al corredor de bienes raíces.

No tienes un pago de enganche

Si no tienes ahorrado del 3% al 20% del precio de compra, es de esperar que encuentres obstáculos para la aprobación. La cantidad que necesitarás para tu pago de enganche variará dependiendo del tamaño de la vivienda, su ubicación y el tipo de hipoteca que busques. Algunos prestamistas pueden ofrecer programas de préstamos con opciones de pago de enganche bajo, pero pueden requerir un seguro hipotecario, generalmente llamado Seguro Privado de Hipotecas (PMI, por sus siglas en inglés). Esto ayuda a proteger a la institución financiera si no realizas los pagos del préstamo. Ten en cuenta que esto aumentará tu obligación mensual total.

La casa que quieres comprar tiene problemas

Si la vivienda que deseas tiene uno o más problemas importantes, es mucho más probable que te denieguen el préstamo. Considera realizar pronto una inspección para evitar sorpresas al solicitar el préstamo.

Falta de historial de pagos

Si has sido propietario de una vivienda anteriormente, el suscriptor verificará que hayas demostrado un historial de pagos completos y puntuales. Si no es así, debes saber que esto puede ser un factor determinante en su proceso de toma de decisiones.

Tienes actividad bancaria inusual

Los depósitos grandes a menudo pueden generar inquietudes en los prestamistas, ya que pueden indicar que has tomado un préstamo para cubrir tu pago de enganche, lo que podría aumentar tu relación Deuda a Ingreso (DTI, por sus siglas en inglés). Los prestamistas necesitan confirmar que cuentas con fondos suficientes para cubrir gastos como primas de seguros, impuestos, costos de cierre y cuotas de la Asociación de Propietarios de Vivienda (HOA, por sus siglas en inglés).

¿Con qué frecuencia se deniegan los préstamos hipotecarios?

Según datos reportados por la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés), alrededor del 34% de los préstamos solicitados fueron rechazados en 2024. Si te encuentras en esa situación, sigue leyendo para conocer algunos consejos sobre cómo podrías mejorar tu situación.

Qué hacer si te deniegan un préstamo hipotecario

Si recibes una carta de denegación de préstamo hipotecario, trata de no perder la esperanza, ya que aún tienes opciones disponibles.

Entiende por qué te denegaron el préstamo

• Si tu relación deuda a ingreso era demasiado alta, puedes comenzar a pagar tus deudas lo que puede reducir tu relación antes de volver al proceso de solicitud.
• Si tu puntaje crediticio era demasiado bajo, trabaja en pagar tus cuentas a tiempo, reduce tus deudas pendientes y revisa tu informe crediticio en busca de errores.
• Si tu relación préstamo a valor es demasiado alta, tómate un tiempo para ahorrar un pago de enganche más grande. Necesitarás al menos entre tres y tres y medio por ciento de pago inicial, dependiendo de tu préstamo.

Opciones adicionales

• Pide a alguien que sea cofirmante. Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) permiten que una persona que no vive en la vivienda sea cofirmante del préstamo hipotecario y aporte sus ingresos. Ten en cuenta que el cofirmante será responsable de la hipoteca si no puedes cumplir con los pagos, y los pagos atrasados afectarán negativamente su puntaje crediticio.
• Escribe una carta de explicación. Esto puede ayudar a aclarar puntos que tienen más matices, como periodos sin empleo o depósitos grandes de dinero en efectivo. Si crees que esto puede beneficiarte, haz una declaración detallada para aumentar tus posibilidades de demostrar que puedes pagar el préstamo.
• Ten tu información lista. Cuanto más rápido puedas entregar tus documentos e información a los prestamistas, mejores serán tus posibilidades de éxito. La documentación solicitada con frecuencia incluye declaraciones de impuestos y formularios W-2 de años anteriores, estados de cuenta bancarios recientes, el recibo de impuesto sobre la propiedad, la factura de tu seguro y tus talones de pago más recientes.
• Explora otros programas hipotecarios. Es posible que encuentres otros programas cuyos requisitos se ajusten mejor a tu situación. Como punto de partida, busca programas respaldados por la FHA, que en algunos casos ofrecen requisitos de puntaje crediticio más bajos.
• Considera propiedades en un rango de precio más bajo. Si todo lo demás falla, puede ser momento de buscar algo dentro de un rango de precio más accesible para ti. Esto puede permitir mayor flexibilidad en tu presupuesto y pagos del préstamo más fáciles, que cuando se combinan con pagos puntuales, pueden darte una ventaja para tu próxima inversión.

Para prepararte para un nuevo intento, revisa tus finanzas a fondo, ahorra todo lo que puedas y obtén una preaprobación antes de mirar los anuncios de casas “En Venta”. ¡Una vez que sientas que estás en una buena posición, es hora de empezar a buscar casa!