Tipos de hipotecas y en qué se diferencian

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo que se usa para comprar o refinanciar una vivienda. El prestamista proporciona los fondos y el prestatario se compromete a devolver el monto más los intereses durante un período determinado. La vivienda generalmente sirve como garantía, lo que significa que el prestamista puede tener derecho a quedarse con la propiedad si el prestatario deja de hacer los pagos.

La mayoría de las hipotecas se pagan en 15 o 30 años. Los pagos mensuales generalmente incluyen el principal y los intereses y, a menudo, los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propietarios de vivienda que se cobran a través de una cuenta de depósito de garantía.

Resumen de los tipos de hipotecas

Una de las razones por las que las hipotecas pueden resultar confusas es que un mismo préstamo puede describirse de más de una manera. Por ejemplo, una hipoteca puede ser convencional, de tasa fija y conforme al mismo tiempo. Cada etiqueta describe una característica distinta. La siguiente tabla muestra los principales tipos de hipotecas y las características que distinguen a cada uno.

Un prestamista puede ofrecer diferentes combinaciones de estas características. Los requisitos de elegibilidad, las tasas, los cargos y los relacionados con la propiedad también pueden variar según el prestamista y el programa de préstamo.

Tipos de hipotecas según el programa de préstamo y el monto

El programa del préstamo describe quién respalda o asegura la hipoteca. Esto influye en quiénes pueden calificar, qué pago de enganche puede requerirse y qué reglas se aplican.

Hipotecas convencionales.

Una hipoteca convencional no está asegurada o garantizada por una agencia federal del gobierno. Muchas hipotecas convencionales siguen las directrices establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac, que son empresas patrocinadas por el gobierno que compran hipotecas a los prestamistas para ayudar a ampliar el acceso al financiamiento hipotecario.

Para calificar usualmente se necesita un puntaje de crédito mínimo y un pago de enganche. Si el prestatario paga menos del 20% del precio de compra, el prestamista puede exigir Seguro Privado de Hipotecas (PMI, por sus siglas en inglés). El PMI protege al prestamista, no al prestatario, y por lo general se elimina una vez que el prestatario acumula suficiente valor neto en la vivienda.

Los préstamos convencionales pueden ser conformes o no conformes. Un préstamo conforme se mantiene dentro de los límites que establece cada año la Federal Housing Finance Agency (FHFA). Un préstamo no conforme, como una hipoteca jumbo, supera esos límites.

Préstamos de la FHA

Un préstamo de la FHA es otorgado por un prestamista aprobado y está asegurado por la Administración Federal de Vivienda, que forma parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (U.S. Department of Housing and Urban Development). Los préstamos de la FHA pueden estar disponibles para prestatarios que tengan un pago de enganche más pequeño o un historial de crédito que no cumpla algunos requisitos de los préstamos convencionales.

Los préstamos de la FHA requieren primas de seguro hipotecario que se pagan tanto por adelantado como de forma anual. Estos aumentan el costo total de pedir el préstamo, así que vale la pena tomarlos en cuenta al hacer cualquier comparación. La vivienda también debe cumplir con los requisitos de propiedad y de tasación de la FHA.

Préstamos del VA

Los préstamos de compra respaldados por VA están disponibles para veteranos elegibles, miembros del servicio activo y ciertos cónyuges sobrevivientes. Un prestamista privado proporciona la hipoteca mientras que el U.S. Department of Veterans Affairs garantiza una parte del préstamo.

Los préstamos del VA generalmente no requieren un pago de enganche ni un seguro hipotecario privado, aunque puede aplicarse un cargo único de financiamiento y otros costos de cierre, según la elegibilidad del prestatario y las características del préstamo. Por lo general, los prestatarios necesitan un certificado de elegibilidad para demostrar que son elegibles para recibir este beneficio.

Préstamo del USDA

El U.S. Department of Agriculture apoya programas de hipotecas para prestatarios elegibles que compran viviendas en zonas rurales que reúnen los requisitos. Se aplican requisitos de ingresos, ubicación y propiedad.

Algunos prestatarios que califican pueden ser elegibles para obtener financiamiento sin pago de enganche a través del Programa de Préstamos Garantizados para Viviendas Unifamiliares del USDA. La disponibilidad y la elegibilidad se determinan según los prestamistas participantes y los requisitos del programa del USDA, y pueden aplicarse algunos cargos.

Hipotecas jumbo

Una hipoteca jumbo es un préstamo que supera el límite de los préstamos conformes establecido por la FHFA para la ubicación de la propiedad. Como estos préstamos no los pueden comprar Fannie Mae ni Freddie Mac, los prestamistas asumen más riesgo. Los requisitos generalmente incluyen un perfil crediticio más sólido, un pago de enganche mayor y documentación financiera más detallada. Los requisitos específicos varían según el prestamista.

Los límites de los préstamos conformes se actualizan y pueden ser más altos en las áreas designadas como de alto costo. Los prestatarios que estén considerando comprar una vivienda de mayor precio pueden preguntar a los prestamistas si el préstamo que necesitan sería conforme o jumbo.

Hipotecas de tasa fija y tasa ajustable

La estructura de la tasa de interés describe cómo se cambia la tasa con el tiempo y afecta qué tan predecible puede ser el pago mensual de la hipoteca. Esto aplica a todos los programas de préstamos. Por ejemplo, un préstamo del VA puede ser de tasa fija o de tasa ajustable.

Hipotecas de tasa fija

Una hipoteca de tasa fija tiene una tasa de interés que no cambia durante toda la vida del préstamo. La parte del pago mensual que corresponde al principal e interés combinados se mantiene igual desde el primer pago hasta el último, lo que puede hacer que el presupuesto a largo plazo sea más predecible. Si el prestatario decide usar una cuenta de depósito de garantía, el pago mensual total puede cambiar cuando cambien los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietarios de vivienda o los costos del seguro hipotecario.

Los préstamos de tasa fija suelen ofrecerse con plazos de 15 y 30 años, aunque puede haber otras opciones disponibles. Un plazo más corto generalmente implica pagos mensuales más altos, pero un menor monto total de intereses pagados a lo largo del tiempo.

Una tasa fija puede interesarle a quienes planean quedarse con el préstamo por varios años y prefieren un pago de principal e interés más predecible.

Hipotecas de tasa ajustable

Una Hipoteca de Tasa Ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) empieza con una tasa de interés fija durante un período inicial y luego se ajusta periódicamente en fechas programadas. Por ejemplo, una ARM 5/1 tiene una tasa fija durante los primeros cinco años y luego se ajusta una vez al año a partir de ahí.

Las ARM pueden ofrecer una tasa inicial más baja que las de tasa fija, pero los pagos pueden aumentar una vez que finaliza el período de tasa fija. Antes de elegir una ARM, considera si tu presupuesto podría afrontar un pago más alto si aumenta la tasa de interés.

Otras opciones de hipotecas

Varios tipos de hipotecas están diseñados para fines específicos o se aplican a determinadas situaciones:

• Préstamo para construcción: Proporciona financiamiento a corto plazo para construir una vivienda nueva. Por lo general, los fondos se desembolsan por etapas a medida que avanza la construcción, y el préstamo suele convertirse en una hipoteca estándar una vez terminada la vivienda.
• Hipoteca para remodelación: Combina el costo de comprar y renovar una vivienda en un solo préstamo. Los préstamos FHA 203(k) y los préstamos Fannie Mae HomeStyle son ejemplos comunes y pueden ser opciones que vale la pena explorar para compradores que estén considerando adquirir una vivienda que necesite reparaciones o renovaciones.
• Hipoteca asumible: Le permite al comprador asumir el préstamo existente del vendedor, incluida la tasa de interés original y el saldo pendiente. No todas las hipotecas son asumibles, y el prestamista o administrador del préstamo generalmente debe aprobar al nuevo prestatario. El comprador también puede necesitar fondos o financiamiento adicional para cubrir la diferencia entre el precio de la vivienda y el saldo pendiente de la hipoteca asumida.
• Hipoteca de solo intereses: Permite a los prestatarios pagar únicamente los intereses durante un período determinado antes de que los pagos aumenten para incluir el principal. Puede ser adecuado para prestatarios con ingresos variables o planes a corto plazo, pero puede ser más difícil de administrar y resultar más costoso con el tiempo.
• Hipoteca con pago global: Tiene pagos mensuales más bajos durante un plazo fijo, seguidos de un único pago de mayor monto al final. El prestatario puede tener que hacer el pago final, vender la propiedad o ser elegible para un refinanciamiento. Como el refinanciamiento no está garantizado, es útil conocer el monto y la fecha de vencimiento del pago global antes de aceptar el préstamo.
• Hipoteca inversa: Disponible para propietarios de vivienda elegibles que generalmente tienen 62 años o más; una hipoteca inversa permite obtener un préstamo utilizando el valor neto de la vivienda sin tener que hacer pagos mensuales. El saldo aumenta con el tiempo y, por lo general, se paga cuando el propietario vende la vivienda, se muda o fallece. Estos son productos complejos y conviene analizarlos detenidamente con un profesional financiero.

¿Qué es una hipoteca respaldada por criptomonedas?

Una hipoteca respaldada por criptomonedas es una hipoteca que usa criptomonedas como parte de la estructura del financiamiento. Antes de explorar esta opción, es útil entender cómo pueden utilizarse las criptomonedas en la compra de una vivienda, ya que no todos los escenarios funcionan de la misma manera.

• Criptomoneda como garantía: El prestatario ofrece criptomonedas como garantía para respaldar la hipoteca o un préstamo relacionado. Las criptomonedas no se venden. Por lo general, el prestamista o un custodio externo las mantiene en custodia durante el plazo del préstamo. Este es el escenario que se describe con mayor precisión como una hipoteca respaldada por criptomonedas.
• Criptomonedas como reserva financiera: Algunos prestamistas pueden considerar las criptomonedas que posee el prestatario como parte de sus activos documentados al evaluar una solicitud. Las criptomonedas no se usan como garantía, pero pueden ayudar a demostrar solidez financiera.
• Criptomonedas convertidas en efectivo: El prestatario vende criptomonedas y utiliza el dinero obtenido para el pago de enganche o los costos de cierre. Esta es una transacción convencional y no constituye una hipoteca respaldada por criptomonedas.

Los programas de hipotecas respaldadas por criptomonedas son relativamente nuevos y puede que no estén disponibles en todas partes.

Aspectos que debes considerar sobre una hipoteca respaldada por criptomonedas

Las hipotecas respaldadas por criptomonedas implican riesgos y estructuras que difieren considerablemente de las hipotecas tradicionales.

• Volatilidad: El valor de las criptomonedas puede cambiar de forma rápida y considerable. Una caída considerable del valor puede dar lugar a una solicitud de garantía adicional, lo que exigiría que el prestatario aporte fondos adicionales o se arriesgue a la liquidación de los activos ofrecidos como garantía.
• Custodia: Las criptomonedas ofrecidas como garantía generalmente quedan en poder del prestamista o de un custodio externo. Es posible que el prestatario no pueda transferirlas ni venderlas mientras el préstamo esté vigente.
• Riesgo de liquidación: Si el valor de la garantía cae por debajo de un umbral requerido, el prestamista puede vender las criptomonedas para cubrir el saldo del préstamo.
• Cuotas y tasas: Los préstamos respaldados por criptomonedas pueden tener tasas de interés y cargos más altos que una hipoteca convencional comparable. El costo total del préstamo puede ser mayor.
• Disponibilidad de prestamistas: Estos productos los ofrece un número reducido de prestamistas y no están ampliamente disponibles a través de bancos tradicionales o cooperativas de ahorro y crédito.
• Criptomonedas aceptadas: No todas las criptomonedas califican como garantía. Bitcoin y Ethereum son las que se aceptan con mayor frecuencia, aunque las políticas varían según el prestamista.
• Entorno regulatorio: Las reglas que regulan el uso de las criptomonedas como activo en hipotecas aún están en desarrollo. Los requisitos podrían cambiar, lo que puede afectar la disponibilidad y las condiciones de estos productos.
• Consideraciones fiscales: Ofrecer criptomonedas como garantía y venderlas para realizar un pago de enganche reciben un tratamiento diferente para efectos fiscales. Un profesional de impuestos puede ayudarte a entender qué disposiciones fiscales podrían aplicarse a tu situación.

Cómo comparar los diferentes tipos de hipotecas

El préstamo con la tasa anunciada más baja no necesariamente tiene el menor costo total. Compara todas las condiciones de cada oferta, incluidas las siguientes:

• Tasa Anual Equivalente (APR, por sus siglas en inglés): La APR refleja la tasa de interés más los cargos y ofrece una visión más completa del costo que la tasa por sí sola.
• Plazo del préstamo: Un plazo más corto generalmente implica pagos mensuales más altos, pero un menor monto total de intereses pagados. Un plazo más largo reduce los pagos mensuales, pero aumenta el monto total pagado a lo largo del tiempo.
• Estructura de la tasa: Averigua si la tasa es fija o si puede cambiar con el tiempo.
• Pago de enganche: Algunos programas permiten pagos de enganche bajos o no lo requieren. Un pago de enganche menor puede implicar costos mensuales más altos o requisitos adicionales de seguro.
• Costos de cierre: Revisa los cargos del prestamista, los puntos, los gastos de tasación y otros cargos.
• Seguro hipotecario: Averigua si es obligatorio, cuánto cuesta y cuándo puede dejar de ser necesario.
• Requisitos de elegibilidad: El crédito, los ingresos, las deudas, los activos, el uso de la propiedad y la ubicación pueden afectar la elegibilidad. Los préstamos respaldados por el gobierno tienen requisitos específicos que conviene confirmar desde el principio.
• Cambios en el pago: Pregunta cuándo y por qué podría aumentar el pago mensual total.
• Condiciones de prepago: Confirma si el préstamo incluye algún cargo por pago anticipado.
• Riesgos especiales: Revisa los pagos globales, los períodos de pago de solo intereses, las tasas ajustables o los requisitos de garantía.

Por lo general, los prestamistas proporcionan una estimación del préstamo después de que el consumidor solicita una hipoteca. Comparar las estimaciones de préstamo de varios prestamistas puede ayudar al prestatario a revisar las tasas, los pagos mensuales y los costos de cierre utilizando un formato uniforme.

Preguntas para hacer a un prestamista hipotecario

Cuando estés listo para hablar con un prestamista, estas preguntas pueden ayudarte a entender y comparar tus opciones:

• ¿Para qué programas de préstamos soy elegible según mi situación?
• ¿Cuál es la APR de cada opción y qué cargos incluye esa cifra?
• ¿Qué pago de enganche se requiere en cada programa para el que soy elegible?
• ¿Necesitaré un seguro hipotecario, cuánto costará y cuándo dejará de ser necesario?
• ¿Cuál es el costo total estimado de cierre?
• ¿Cuánto dura el período de fijación de la tasa y hay algún cargo por extenderlo?
• ¿Cuánto tiempo tomará cerrar la compra y qué puedo hacer para evitar demoras?

Próximos pasos prácticos

Entender los tipos de hipotecas es un buen punto de partida, pero la hipoteca correcta depende de tu situación financiera, del tiempo que planeas vivir en la vivienda y de los programas para los que eres elegible. Cuando estés listo para seguir adelante, el siguiente paso es hablar con un prestamista hipotecario con licencia. Antes de cerrar la compra de una vivienda, también puede ser conveniente considerar el seguro de propietarios de vivienda. Un agente de State Farm puede ayudarte a entender qué opciones de cobertura podrían estar disponibles para tu nueva vivienda.