¿Vale la pena refinanciar?

Refinanciar una hipoteca puede tener muchos beneficios, como una tasa de interés y pagos mensuales menores. Pero quedarse con su hipoteca actual quizás sea una mejor opción si los costos de la refinanciación superan los ahorros.

Una refinanciación implica pagar su hipoteca actual y crear una nueva, por eso los gastos incurridos son similares a aquellos que pagó para su hipoteca original. Los cargos de refinanciación pueden sumar hasta el 5 por ciento del monto de su préstamo, según la ubicación de su propiedad. Estos costos pueden incluir, entre otros:

• Un cargo de solicitud
• Un cargo por tasación
• Costos del sondeo
• Seguro contra riesgos
• Honorarios de abogados/legales
• Una verificación de título de propiedad
• Seguro de hipoteca
• Pagos de extensión del préstamo
• Pagos de seguro de título
• Pago de inspección a la vivienda
• Puntos de descuento
• Un cargo por informe crediticio 

Generalmente se utiliza una pauta de "dos puntos" para decidir si conviene refinanciar o no. Se asume que vale la pena refinanciar si su nueva tasa es al menos 2 puntos de porcentaje más baja que su tasa actual. Esta pauta es un punto de partida aceptable pero no es una regla absoluta. Antes de considerar seriamente la refinanciación de su hipoteca, hágase las siguientes preguntas:

¿Cuánto tiempo tiene mi hipoteca actual?

Si hace mucho tiempo que está pagando su hipoteca, evalúe cuántos años de pagos hipotecarios se agregarán al refinanciar. No tiene sentido financiero comenzar una hipoteca de 15, 20 o 30 años si sólo le quedan 10 años de su préstamo actual. A largo plazo, usted podría terminar pagando miles más en intereses si refinancia, incluso si la tasa de interés y los pagos mensuales son menores.

Además, usted paga principalmente intereses durante los primeros años de una hipoteca. Lo mismo se aplica a una hipoteca refinanciada. Así que en vez de avanzar en el principal como lo ha hecho, volverá a realizar pagos casi únicamente de interés.

¿Mi hipoteca actual tiene alguna penalidad por preamortización?

Si su hipoteca tiene una penalidad por preamortización, quizás deba pagar un cargo por refinanciar su préstamo porque básicamente está pagando el préstamo antes de su vencimiento. Deberá verificar los términos de su préstamo sobre el período de penalidad por preamortización y el monto de la penalidad. En el caso de que incurra en una penalidad por preamortización, no olvide agregarla a la lista de cargos de refinanciación para una evaluación precisa de lo que le costará la refinanciación.

¿Por cuánto tiempo pienso quedarme aquí?

Si está planeando mudarse dentro de los próximos tres años, quizás no sea una buena idea refinanciar su hipoteca actual. Recuperar los costos de la refinanciación lleva tiempo; se puede calcular fácilmente cuánto tiempo si se divide el monto que pagará en cargos por el monto que ahorrará cada mes. El resultado es la cantidad de meses para recuperar los gastos con su nuevo préstamo. Si va a vender su casa antes de este punto, quizás no tenga sentido refinanciar el préstamo.

¿Me quedé sin capital de vivienda?

¿El valor de su vivienda cayó obligándolo a refinanciar sobre el 80 por ciento del valor de su vivienda? ¿O está tratando de deshacerse de un creativo préstamo combinado de primera hipoteca y préstamo sobre el capital de la vivienda? Los préstamos hipotecarios que no tienen una relación préstamo-valor del 80 por ciento pueden requerir el pago de un seguro de hipotecas privadas (PMI) a su prestamista todos los meses.

El PMI protege a su prestamista en caso de que no cumpla con los pagos de su préstamo, pero las primas pueden agregar una suma importante a su pago mensual y no son deducibles a efectos impositivos.

¿Cuál es mi calificación crediticia?

Su calificación crediticia determina directamente su tasa de interés para una nueva hipoteca. Una diferencia de 100 puntos en su calificación crediticia podría resultar en miles de dólares extra en pagos de intereses para una hipoteca de 30 años, dependiendo del monto del préstamo, de acuerdo con FICO (antes conocida como Fair Isaac Corporation), la compañía que creó el primer sistema de calificación crediticia.

El sitio web myFICO presenta un gráfico actualizado regularmente que muestra la manera en que, ahora más que nunca, los prestamistas están pidiendo calificaciones crediticias más altas para calificar para las mejores tasas hipotecarias. Antes tener una calificación crediticia de 700 o más le garantizaba las mejores tarifas; ahora se pide que tenga las mejores calificaciones, entre 760 y 850.

Si su calificación crediticia ha recibido un golpe desde que sacó su hipoteca actual, quizás le convenga trabajar para mejorar su calificación crediticia antes de refinanciar. Su calificación crediticia es un reflejo de su historial crediticio solamente en un momento específico y cambia a medida que se agrega nueva información a su informe crediticio.

Recuerde, los prestamistas hipotecarios generalmente verifican su calificación crediticia con las tres agencias de informes y usted también debería hacerlo.

Sus necesidades pueden sobrepasar los costos

Por supuesto, sus necesidades pueden superar sus respuestas a las preguntas anteriores y justificar la refinanciación de su hipoteca. Después de todo, quizás necesite un pago mensual menor o librarse de una hipoteca de tasa variable antes de que la tasa cambie, o quiera consolidar una deuda de alto interés, realizar mejoras en su hogar o pagar los estudios de sus hijos o gastos médicos.